Во многих объявлениях о продаже жилья есть фраза: «Торг уместен», то есть продавец готов уступить в заявленной стоимости. Некоторые умелые покупатели могут существенно снизить цену, зная, как торговаться при покупке квартиры. Рассказываем, на что обратить внимание и как не совершить ошибки, торгуясь с продавцом.
Аргументы, которые можно использовать и на что обратить внимание
Люди, собирающиеся выгодно реализовать недвижимость, устанавливают цены, наиболее приемлемые для себя. И чаще всего стоимость выше рыночной, так как они включают туда затраты ремонта и обслуживания, то, что когда-то сами брали эту квартиру по завышенной цене. Иногда они просто не понимают реальную стоимость своей жилплощади.
Продавцу можно указать на следующие моменты:
- Самый удачный аргумент – торгуясь, сравнить этот объект с другими квартирами, аналогичными по площади и другим характеристикам, кроме цены.
- Обратить внимание на то, что в объявлении указана немного иная площадь, а на самом деле она меньше. К примеру, согласно тексту, квадратура кухни равна 8 кв. м., а в выписке ЕГРН указывается 7.9.
- Если указана «развитая инфраструктура», а на деле один магазин, а до поликлиники и ближайшей школы три остановки ехать, то это тоже может стать аргументом к снижению цены.
Перед тем, как ехать на просмотр жилья с целью поторговаться, необходимо обязательно изучить особенности не только объекта, но и здания и расположения. Подробнее о том, как готовиться к встрече с продавцом, мы расскажем ниже.
Интересные секреты маркетологов
Специалисты по продажам советуют никогда не критиковать ни продавца, ни его недвижимость. Лучше с порога расположить его к себе, быть обаятельнее и деликатнее. Торгуясь, нужно говорить о проблемных местах квартиры, но не с набега, а аккуратно и ненавязчиво. Если найти с продавцом общий язык, то можно много сэкономить.
Тон разговора должен быть обычным, без обвинений. Самым лучшими будут слова: «сожалею», «жаль».
Договариваться о цене надо спокойно, не выказывая заинтересованности. Маркетологи рекомендуют как можно больше узнать об объекте, показать продавцу свою осведомленность о рынке недвижимости, быть корректным и уравновешенным. «Знатоки продаж» вызовут больше доверия, а таким людям охотнее уступают.
Уступку можно получить, в начале назвав «свою» цену, которая должна быть сильно заниженной. Так продавец усомнится в объявленной стоимости, и постепенно можно прийти к соглашению.
Расспрашивая, следует постепенно узнать о том, насколько срочно нужны деньги и почему продается объект. Если дело срочное – уступка будет хорошей. Когда продавец в объявлении пишет «срочно» - это прямо указывает на возможность уступки.
Лучше всего на осмотры ходить вдвоем. Тут хорошо действует прием «доброго и злого» покупателя. Один во всем соглашается, другой ищет недостатки и ворчит. Следует также учесть пол продавца: если это мужчина, то «доброй» должна быть женщина-покупатель, и наоборот.
Главные ошибки при торге
О том, как сбить цену при покупке квартиры, и что не нужно делать, торгуясь, можно найти очень много информации. Мы собрали главные ошибки, которые могут спугнуть продавца:
- С порога никто не спрашивает, можно ли поторговаться. Это отпугивает. Если продавец ответит отказом, то ему уже будет трудно вернуть свои слова назад.
- Не надо показывать высокий социальный статус, а потом требовать скинуть «пару сотен».
- Вкусы у всех разные, поэтому не критикуют цвет обоев, мебель и декоративные элементы. Обои покупатель сможет переклеить по своим предпочтениям, декор и мебель продавец заберет.
- Негативная энергетика – вещь недоказуемая. Ссылаться на это не стоит, так как «не нравится – не лезь».
- Выливать негатив на объект и того, кто его продает. Разговор сразу закончится, если покупатель скажет что-то вроде: «Да вы за эту нору столько денег просите?»
- Не следует упрашивать, чтобы снизили цену. Наличие кредитов, кучи детей и отсутствие работы – не аргумент.
- Такие фразы, как «куплю за наличку», «сразу составим договор задатка», для продавца – сигнал, что гражданин готов заплатить, сколько ему скажут. Начав с этого, на торг рассчитывать не стоит.
- Не надо манипулировать, давить на то, что «вашу квартиру год не могли продать, и еще столько же она простоит».
Иногда случается так, что даже после обоюдного согласия сделка срывается. Это можно объяснить тем, что продавец «опомнился» и решил не терять деньги или же нашел покупателя, готового приобрести недвижимость за большую цену. Чтобы этого избежать, следует после просмотра и договоренности сразу составить договор задатка.
Порядок действий перед встречей с продавцом
Договариваясь на встречу с продавцом, покупателю следует ознакомиться с характеристиками квартиры, узнать ее рыночную стоимость, ознакомиться с районом, чтобы знать, на что обращать внимание при осмотре.
Узнать рыночную стоимость выбранной квартиры
Данную услугу можно получить на Циане, достаточно только указать точный адрес и некоторые параметры дома и квартиры (год постройки, есть ли ремонт, этаж, этажность дома).
Сравнить стоимость на похожие квартиры
Ценообразование мониторится с помощью электронных сервисов, которые сравнивают объекты по схожим параметрам. Данный пример показывает стоимость комнаты 18.6 кв. м. в Нижнем Новгороде. Этот объект был куплена за 1100 000 рублей в августе 2021 года, а продавец заявлял стоимость на 100 тысяч больше, но уступил. Цена вполне адекватная за недвижимость такого типа.
Собрать информацию о районе и доме
Люди покупают квартиры в конкретных районах с пользованием не только самим жильем, но и возможностями, которое оно дает. Это касается развития социальной и транспортной инфраструктуры района. Для того, чтобы собрать данные об уровне развития, стоит обратить внимание на следующие моменты:
- Расположение дома: далеко ли от него находятся остановки транспорта, метро, время, которое потребуется, чтобы добраться до центра города. Наличие или отсутствие пробок, загруженность дорог.
- Наличие поблизости поликлиник (детской и взрослой), детсады, школы, магазины и торговые центра. Если есть какие-то индивидуальные требования (фитнес, специализированные учреждения), это тоже надо учесть.
- Необходимо узнать, есть ли поблизости факторы, которые могут повлиять на здоровье и самочувствие: аэропорт, транспортная магистраль, железная дорога, линии электропередач, свалки, заводы и пр.
Но когда квартира расположена высоко, установлены шумоизолирующие окна, то повода к снижению цены нет. Если все плохо – можно сторговаться.
Прочитать детально объявление о продаже
Объявление имеет одну цель – привлечь клиентов. Обычно подробно расписываются достоинства квартиры. Если есть серьезные недостатки, о них пишут вскользь, а про мелкие недоделки стараются не упоминать. Покупатель должен изучить понравившееся объявление подробно, чтобы, торгуясь, сослаться на него. Если будут несостыковки с реальным состоянием объекта, то это станет аргументом для снижения цены.
Уточнить юридические нюансы продажи квартиры
Когда у квартиры есть юридические особенности продажи: например, хозяин купил ее в ипотеку и еще не расплатился, или требуется получение согласия всех собственников, то сразу оформить сделку нельзя. Потребуется время на подготовку документов от:
- Органов опеки – если есть несовершеннолетние собственники.
- Других продавцов – если это встречная сделка.
- Банка – при ипотечном кредите.
На подобные операции может уйти от 2-х недель и больше. И, чтобы не потерять клиента, продавцы идут на уступки.
На что важно обратить внимание, чтобы получить скидку
Помимо вышеописанных факторов следует ознакомиться с планировкой квартиры, ее расположением в доме, тем, какой вид открывается из окон, и состоянием сантехники и проводки.
Квартира на первом или последнем этаже и угловые квартиры
Жилье на вторичном рынке (не в новостройках) всегда имеет более низкую стоимость, если находится на последнем или первом этаже. Но некоторые владельцы не учитывают эти особенности, и им стоит напоминать о скидке.
На первом этаже бывают холодные полы, запахи из подвала, иногда пробираются насекомые и мыши. Нужно расспросить соседей о подобных проблемах. Если же все же решили покупать такую квартиру, то придется учесть расходы на утепленные полы, решетки или противоударные стекла, фильтры для очистки воздуха и пр.
Цену можно снизить, если на первом этаже или в цоколе располагается магазин или заведение общепита. Все запахи оттуда будут идти в квартиру.
Последний этаж – это проблемы с протечками на крыше, в случае отсутствия технического помещения или чердаков. В некоторых новых зданиях квартиры на последнем этаже – самые дорогие.
Вид из окон
Решающий фактор для тех, кто покупает жилье на верхних этажах. Но обычный вид из окон в спальном районе – двор с детской площадкой или стены детского садика/школы.
Важен такой показатель, как естественная освещенность. Если ее недостаточно – это аргумент для снижения цены. Некоторые старинные дома вообще не имеют окон на кухне или оно бывает размером с форточку. Деревья тоже мешают проникновению света, но летом это удобно, так как создает прохладу. Хорошему виду из окна и освещенности мешают близко расположенные другие дома или постройки (гаражи, сараи).
Когда окна выходят на мусорные баки или помойку – изменить ничего нельзя, только снизить цену.
Трубы и электропроводка
Самые большие расходы при капремонте жилья приходятся на замену электрической проводки и сантехники. Поэтому необходимо оценить их состояние при осмотре жилья. При наличии ржавчины, следов от протечек, от плесени на трубах и возле них следует сбить цену. Надо проверить наличие счетчиков – если их нет, то придется устанавливать или оплачивать по общим тарифам.
С разрешения продавца можно посмотреть на тип электропроводки. Опасно, когда в жилище смешанный тип: алюминий и медь. Это провоцирует частые замыкания и возгорания – проводку надо менять. Проводка должна быть медной.
Перепланировка квартиры
Получив технический паспорт жилого помещения, нужно сверить его с реальным состоянием. Если была перепланировка, нужно потребовать документ, который делает ее законной. Риск в том, что в будущем возможны трудности при продаже жилья с незаконной перепланировкой.
Но если покупателя это не пугает, то стоит попросить скидку. Продавцы иногда говорят, что имеется согласование на изменения в плане жилья. Но это не тот случай: согласованию подлежит только проект, а узаконить надо фактически произведенные работы. Красные отметки в техплане означают, что перепланировку делать не разрешили.
Заключение
Правильный торг при покупке квартиры поможет сэкономить средства. Перед осмотром выбранного жилья нужно изучить его расположение, характеристики и запомнить то, о чем говорилось в объявлении. Важно обращать внимание только на те факты, которые невозможно поменять, а также, торгуясь, следует быть вежливым и знать меру.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
