Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой - что важно знатьПокупая квартиру, многие в первую очередь интересуются, были ли здесь перепланировки, если да, то законны ли они. Этот момент в процессе сделки обязат...

Покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой - что важно знать

16 ноября 2021
20
0 коммент.
в избранное (0)
время чтения: 7 мин.

Покупая квартиру, многие в первую очередь интересуются, были ли здесь перепланировки, если да, то законны ли они. Этот момент в процессе сделки обязательно нужно учитывать. Мы расскажем, чем грозит неузаконенная перепланировка при покупке квартиры, что именно считается незаконным и как правильно решить вопрос с уже сделанными изменениями.

Перепланировка и переустройство квартиры

Какая перепланировка считается незаконной

Ремонт в квартире, где, например, обшиты стены, уложена плитка в соответствующих помещениях, постелен ламинат, не считается перепланировкой, так как здесь не нарушена целостность самой квартиры или коммуникаций. Эти перемены не будут отображаться в техпаспорте помещений.

Категорически запрещается прорубать проемы в несущих стенах, сносить их, вносить серьезные изменения в системы коммуникации, прорубать окна в фасаде дома, демонтировать вентиляционный короб, так как эти манипуляции отражаются на состоянии всего дома.

Если при осмотре квартиры обнаружены детали, которых нет в техпаспорте, или наоборот, в техпаспорте они имеются, а на деле отсутствуют или находятся в другом месте, то такая перепланировка считается незаконной.

Как проверить перепланировку при покупке квартиры

Продавец обязан предоставить покупателю технический паспорт помещения. Если все важные составляющие квартиры такие же, как изображены на плане – помещения не имеют перепланировок или же они узаконены. Техпаспорт можно самому заказать в жилищной инспекции – но это долго. Лучше, чтобы он был на руках продавца и получен не более трех лет назад.

В некоторых случаях план из БТИ и реальные размеры совпадают, но стоит запись: «Разрешение на произведенную перепланировку или переоборудование в БТИ не получено» (форма штампа может быть иной), то эти изменения так и остались незаконными. То есть сотрудники БТИ здесь были, составляли новый план, но документов на него нет. В этом случает придется заняться подготовкой документации и получением согласований.

Если продается квартира-студия, переделанная из комнаты в общежитии, и она расположена не на первом этаже или не над техническими помещениями, то сделанная в ней перепланировка незаконная. Согласовать ее будет затруднительно. Помимо согласования потребуется решение суда о законности перепланировки и отсутствии претензий со стороны других жителе дома. 

В редких ситуациях перепланировку можно узаконить на суде. Тогда в плане помещений этой отметки не будет. Собственник просто показывает покупателю решение суда.


План квартиры с перепланировкой

Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой

Квартир с незаконной планировкой на рынке много. Если недвижимость приобретается за наличный расчет, но вопросы могут возникнуть только у самого покупателя. Но в случае ипотеки банк может отказать в кредите. 

Новостройки

В новостройках незаконных изменений быть не может. Здесь встречаются помещения двух видов:

  • Со стандартным планом – все квартиры обустроены так, как обозначено в проекте всего дома. 
  • Свободная планировка – жители обустраиваются по желанию. Обычно это разрешается в квартирах со статусом студий. 

Вторичка

Неузаконенная перепланировка при покупке квартиры – это одна из проблем рынка вторичного жилья. Жилые помещения от собственников нередко продаются с перепланировкой, особенно, если дом довольно старый. Часто для удобства расширяют комнаты за счет коридора или лоджии, объединяют или разделяют туалет и ванну.

Ипотека

Если есть незаконная перепланировка, в ипотеку такое жилье купить очень трудно. Многие банки не дают кредит из-за изменений в техплане и возможных проблемах с надзорными органами. Если потом обнаружатся неузаконенные изменения, квартиру могут продать с торгов по низкой цене, а банкам это не выгодно.

Если жилье хотят купить в кредит, то банк высылает оценщика, который увидит несоответствия и укажет их в отчете. В этом случае продавцам грозит штраф и проблемы с Жилищной инспекцией.

Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой

Главной проблемой для покупателя будет не факт признания сделки недействительной, а те санкции, которые налагаются на ответчика. Сначала грозит штраф, но после неисполнения предписаний будут риски покрупнее. 

Штраф

При обнаружении надзорными органами неточностей в плане помещений, собственник обязан заплатить штраф по ч. 2 ст. 7.21 КоАП и узаконить изменения, даже если эти изменения вносил не он. Для физических лиц штраф от 2500- 3000 тысяч рублей. Юридические лица платят от 5000, а организации и ИП (без юрлица)- от 40000 рублей. 

Но если были какие-то ущемления прав других жителей, нанесен ущерб, то придется оплачивать им ремонт. Даже если недвижимость застрахована – ремонт не будет оплачиваться, т.к. это не считается страховым случаем.

Предписание узаконить перепланировку

Надзорные органы или бдительные соседи сообщить о незаконности изменений плана в Жилищную Инспекцию или архитектуру. Там выставят предписание согласовать перестройки и также заплатить штраф. 

Предписание выносится в том случае, если перепланировка незначительная, т.е. не будет угрожать разрушением здания, не затрагивает интересы соседей.

Как узаконить перепланировку пошагово

Устранение нарушений

В некоторых случаях, когда выполненные действия нельзя согласовать, нужно вернуть жилье в то состояние, как указано в техническом плане. Это предписание выносится жилищной инспекцией после того, как они установят, что нельзя узаконить перепланировку. Необходимо будет сделать это в установленные сроки, иначе последует обращение в суд. 

Риск остаться без жилья

В случае невыполнения предписанных действий, неявки в суд или игнорирования его решений собственника могут выселить из занимаемого им жилища, а квартиру продать с торгов п. 5 ст. 29 ЖК РФ. Стоимость такого жилья намного ниже рыночной. Деньги пойдут на расходы суда и экспертиз, оставшуюся сумму выдадут собственнику. Человек, выкупивший «квартиру по дешевке» на аукционе, должен сам устранить нарушения. 

Угроза обрушения

После незаконной перепланировки никто не даст гарантию, что стены выдержат нагрузки. При повреждении несущих стен может возникнуть дисбаланс здания. Если предыдущие хозяева жилья повредили конструкцию, то однажды стены могут рухнуть с вполне понятными последствиями для людей. 

Сложности с дальнейшей продажей квартиры

Проводя незаконную планировку или приобретая такую недвижимость, нужно помнить, что в будущем могут возникнуть трудности с реализацией этой квартиры. Мало кто рискнет взять на себя издержки по согласованию изменений. А вдруг их совсем нельзя узаконить, тогда что делать? К тому же придется ждать, когда появятся покупатели, которые могут заплатить наличными, ведь банк не одобряет кредиты на такие квартиры. 

Стоит помнить, что если состоится суд по этому делу, то здесь будут устанавливаться лица, виновные в незаконных пределах. То есть станут разыскивать предыдущих хозяев жилья и предъявлять им претензии. 


Образец плана с перепланировкой и переустройством квартиры

Как узаконить перепланировку в купленной квартире

Изменения в квартире надо сначала согласовать – то есть обратиться в Жилищную инспекцию за разрешением на работы (это можно сделать онлайн). Потом делать перепланировку, а по результату обратиться в БТИ, чтобы узаконить изменения. 

Далее приглашается специалист по легализации перепланировок, который смотрит план помещений, экспликацию, техпаспорт квартиры. 

Сделать законными невозможно следующие изменения:

  • Поменялся фасад здания (вырубили панорамное окно вместо стандартного).
  • Снесли несущие стены, колонны.
  • Расширили санузел, перенесли «мокрые» зоны в помещения, которые должны оставаться сухими.
  • Подключили теплый пол к центральной отопительной системе.
  • Вынесли батареи/радиаторы на балкон/лоджию.
  • Присоединили общие или технические помещения (часть коридора, общую кладовку и т.п.).

В остальных случаях получить заветные бумаги не составит труда. 

Если собственник уже приобрел такую квартиру, или сам внес изменения в ходе ремонта, а теперь желает узаконить постройку/снос, то он сможет пройти процедуру только через суд. Алгоритм действий:

  • Сбор документов – выписка из ЕГРН, новый технический паспорт, справка с СЭС, проект жилого помещения.
  • Заявление в местную архитектуру о том, что произведены изменения в квартире.
  • Иск в суд. Прикладываются выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, справка СЭС, проект и техпаспорт жилого помещения. 
  • После принятия решения в пользу владельца жилья нужно оплатить госпошлину.
  • В БТИ следует предъявить судебное постановление и оставить заявку на обновление плана жилья. Дождаться техника, который осмотрит жилье и внесет изменения в план по факту. 
  • После получения нового техплана необходимо обратиться в МФЦ, чтобы обновить данные в Росреестре. Потребуются паспорт собственника и жилища, справка из СЭС и копия судебного решения. Также надо оплатить госпошлину еще раз. 

В результате сотрудник Кадастра зафиксирует все переделки в квартире, составит протокол и на его основе выдаст новый кадастровый паспорт квартиры.

Заключение

Перестройки в фактическом плане жилища – серьезное препятствие к реализации квартиры, если они не были сделаны на законных основаниях. При этом покупка квартиры с перепланировкой – вполне обычное явление для вторичного жилья, при условии, что изменения зафиксированы в Кадастровой палате. Эксперты Доминфо рекомендуют всегда тщательно проверять покупаемую недвижимость, чтобы избежать неприятностей в будущем.


Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Содержание
1. Какая перепланировка считается незаконной
2. Как проверить перепланировку при покупке квартиры
3. Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
4. Риски покупки квартиры с неузаконенной перепланировкой
5. Как узаконить перепланировку в купленной квартире
6. Заключение
Панкова Ксения, Dominfo.ru
Автор статьи
Панкова Ксения
слежу на новостями
Комментарии:
Так же смотрите:
Законы РФПокупка квартиры по доверенности - риски и важные этапы купл...
В сделках купли-продажи недвижимого имущества не всегда присутств...
04.10.2021
122
Законы РФДля чего нужен кадастр недвижимости и какие сведения содержи...
Многие до сих пор путают Росреестр, Кадастровую палату и БТИ. В с...
24.09.2021
80
Законы РФОсобенности покупки квартиры по переуступке в ипотеку
Взяв ипотечный кредит на квартиру на этапе котлована, некоторые л...
14.09.2021
138
Законы РФКак купить квартиру без первоначального взноса в ипотеку - п...
Первоначальный взнос – это сумма, которую просят банки в качестве...
27.09.2021
101