Продажа недвижимости в рассрочку – дело рискованное, причем продавец и покупатель оба могут пострадать. Этого можно избежать, если составить договор купли продажи квартиры с рассрочкой юридически правильно. Более подробно об этом способе продажи недвижимости читайте в этой статье.
Особенности договора купли продажи в рассрочку
Договор купли продажи недвижимости с рассрочкой платежа разрабатывается грамотным юристом, которому хорошо известны все нормы действующего законодательства. Главным отличием этой сделки является накладывание обременения на отчуждение жилья до полного погашения долговых обязательств по договору, которое осуществляется на этапе регистрации права собственности на приобретенную недвижимость. Это регламентируется п.5 ст. 488 ГК РФ. Проданная в рассрочку квартира будет под обременением продавца. Для его снятия после полного погашения покупателем своих долговых обязательств требуется повторное обращение к государственному регистратору.
Рассрочка, то есть оплата частями может вноситься ежемесячно, еженедельно, ежеквартально и т.д., то есть так, как договорятся покупатель с продавцом – это обязательно прописывается в ДКП, равно как и окончательный срок погашения общей суммы. Данный формат сделки практикуют, реализуя:
- неликвидную недвижимость, которую сложно продать за реальную цену;
- родственникам или друзьям в благонадежности и платежеспособности которых можно не сомневаться;
- дорогостоящее жилье, на которое сложно найти покупателя.
Договор купли продажи жилой недвижимости с рассрочкой платежа должен содержать подробное описание прав и обязанностей обеих сторон, это потребуется в случае подачи иска в суд при несвоевременном погашении платежей согласно прилагаемому графику.
Риски для обеих сторон
Даже грамотно и аккуратно составленный договор купли продажи квартиры в рассрочку не исключает риски для сторон, связанные с неисполнением договорных условий. Покупателю перед оформлением сделки нужно иметь ввиду следующую информацию:
- при несвоевременном внесении очередных платежей продавец имеет право забрать свое имущество обратно;
- продавец может заявить о непоступлении платежей на счет, хранить все платежки и расписки, подтверждающие внесение средств нужно обязательно;
- покупатель не имеет права совершать никакие сделки по отчуждению купленной таким способом недвижимости до внесения последнего платежа по договору;
- при несвоевременном внесении платежей есть риск получить внушительные финансовые санкции.
Что касается рисков для продавца, то связавшись с недобросовестным продавцом свои деньги придется ждать годами. Хозяйственный суд РФ довольно долго рассматривает дела, связанные с несвоевременным внесением платежей при данном формате сделок с недвижимостью.
Как оформить договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа: пошаговая инструкция
Договор купли продажи квартиры с рассрочкой платежа между физ.лицами заключается после того, как стороны приходят к устному соглашению о совершении сделки. Он составляется в 3 экземплярах:
- продавцу;
- покупателю;
- государственному регистратору.
В нем указывается полная стоимость жилья, сроки и порядок расчета. Дополнительно составляется акт приемки-передачи жилья, а при внесении задатка – расписка в его получении. Далее следует государственная регистрация перехода прав собственности и получение покупателем выписки из ЕГРН, где указывается новый собственник и наложение на имущество обременения, которое будет снято после погашения всей суммы.
Содержание и образец договора
Типовой образец договора купли продажи квартиры между физическими лицами в рассрочку можно найти в сети Интернет и адаптировать его под условия сделки. Его обязательными пунктами являются:
- данные об отчуждаемой недвижимости;
- ее стоимость;
- порядок и способ оплаты;
- права и ответственность сторон за неисполнение договорных обязательств;
- условия внесения изменения в договор или его расторжения по инициативе одной из сторон.
Подобный договор составляется, если в рассрочку продается загородный дом или земельный участок.
Нужно ли удостоверять договор у нотариуса
Согласно действующему законодательству РФ, удостоверять договор купли продажи недвижимости в рассрочку у нотариуса не требуется за исключением случаев, когда отчуждается только часть жилья не в пользу других владельцев или продавцом выступает несовершеннолетнее лицо.
Нотариальное удостоверение ДКП можно получить для минимизации рисков по своему желанию.
Документы
После того, как договор купли продажи квартиры, оформленный с рассрочкой платежа, будет подписан, следует его государственная регистрация в МФЦ или органах Росреестра. Государственному регистратору следует предъявить следующие документы:
- ДКП;
- технический паспорт на жилье;
- документ, подтверждающий право собственности продавца;
- акт купли продажи.
Если документы оформлены правильно, то много времени государственная регистрация отчуждения недвижимости не займет.
Госпошлина
Обязанность по уплате госпошлины при государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость ложится на покупателя.
Сроки регистрации
При оформлении договора купли продажи жилья в рассрочку между физическими лицами государственная регистрация сделки занимает при подаче документов в органы Росреестра – 9 дней, через МФЦ – 7 дней, через нотариуса – 3 дня.
В чем отличия такой сделки от ипотеки
Купля-продажи жилья в рассрочку оказывается гораздо выгоднее для покупателя, нежели ипотека. При данном формате сделки регулярно вносится очередной платеж в предусмотренном договоре размере в то время, как при оформлении ипотечного кредита заемщик обязан погашать не только основную задолженность, но и начисленные за пользование заемными деньгами проценты.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
