В этой статье мы дадим полезные советы, которые пригодятся при заключении договора аренды нежилого помещения. Как правильно оформить? На что обратить внимание? И без чего сделка не состоится?
Зачем и кому может потребоваться аренда нежилого помещения? Чаще всего предпринимателям. Они ищут подходящее для их деятельности место, заключают долговременную сделку, ремонтируют помещение и работают по собственному плану. И вот, когда место найдено, остается одно – правильно оформить договор аренды.
Что проверить перед подписанием договора
Во-первых, откройте главу 34 Гражданского Кодекса РФ, посмотрите там основные положения относительно арендных отношений. Плюс к этому помните, что обязательно нужно проверить:
• Целевое назначение использования объекта.
• Права собственника на это помещение.
• Не находится ли объект уже у кого-то в собственности или под арестом.
• Есть ли разрешение об эксплуатации после строительства.
Регистрация срока аренды: надо – не надо
Срок аренды обязательно должен быть прописан в договоре. Если договор заключается на время больше одного года, то его надо зарегистрировать в Едином государственном реестре прав. Сделка считается заключенной только после того, как регистрация вступила в силу. Сразу предупреждаем, что процедура затратная и долговременная. Но есть пути обхода регистрации в едином реестре:
1. Оформить договор на срок до одного года и каждый раз по истечению заново составлять документы. При таком варианте арендодатель может не заключить новый договор, если найдет другого съемщика и оспорить это будет невозможно, согласно статье 621 ГК РФ.
2. Оформить договор на неопределенный срок. Но в этом случае арендодатель или съемщик может расторгнуть обязательства по своему желанию, но известив об этом решении за три месяца до расторжения.
3. Оформить договор «до события». В этом случае четко прописывается «событие», которые станет решающим в расторжении договора. Например, это может быть реконструкция помещения. И расторгнуть договор по другим причинам арендодатель уже не сможет.
Размер аренды и как платить
Если заключается договор, то логично, что всё происходящее имеет денежную составляющую. В договоре обязательно нужно указать размер арендной платы, иначе просто сделка является недействительной.
Бесплатным договор аренды не бывает, тогда это уже совсем другая документация и называется она «договор безвозмездного пользования».
Способ оплаты аренды, тот, кто сдает, выбирает сам, это может быть: фиксированная цена, аренда в счет будущего ремонта и т.д. Важно этот аспект упомянуть в договоре. Менять условия оплаты нельзя чаще одного раза в год, но опять же иное условие можно прописать в договоре.
Чтобы арендодатель не навязывал дополнительные платежи, важно заранее обсудить и прописать такие моменты, как: оплата уборки, коммунальных платежей, охраны, связи и других мелочей.
В последнем варианте просите у арендодателя расписку, подтверждающую факт оплаты. Если съемщик задерживает оплату и это повторилось более двух раз подряд, то согласно статье 619 ГК РФ можно расторгнуть обязательства.
Еще один важный момент, при заключении долговременной аренды – это ремонт. В зависимости от состояния здания, рано или поздно возникнет необходимость сделать ремонт помещения. Чтобы в дальнейшем не возникло вопросов: «за чей счет банкет», нужно заранее прописать этот аспект в договоре.
Чаще всего ремонтные работы ложатся на плечи съемщика. Но его усилия идут в счет оплаты аренды помещения за какой-то срок. Но если арендатор заехал в уже хорошее отреставрированное помещение, то он обязан поддерживать объект в нормальном состоянии.
____________________________________________________________________________
Правила оформления договора
Когда все пункты проверены, необходимые моменты обговорены, то можно приступать к составлению договора. Его форма может быть простой письменной.
Образец договора аренды нежилого помещения
В законе РФ нет каких-то специальных требований к составлению договора. Сдавать и снимать помещение могут предприниматели, юр. лица, и дееспособные физ.лица. В документе обе стороны прописывают все мелкие детали договора, никаких устных договоренностей не должно быть.Заключается договор минимум в двух экземплярах, один – арендатору, другой – арендодателю.
Также напомним, что в документе об аренде должно быть точно указано: описание нежилого помещения, которое передаешь, стоимость аренды и ее срок.
Описание выглядит следующим образом:
· Указан точный адрес здания, которое сдается.
· Указана площадь помещения в соответствии с техническим паспортом БТИ.
· Расписано местоположение объекта (адрес, этажность и т.п.).
· Утверждено, как будет использоваться (склад, офис, производство и т.п.)
Договор, который оформлен не по законной форме, без учета деталей, описанных выше, могут признать недействительным.
Это необходимо сделать, чтобы в будущем при обратной передаче не возникло конфликта между сторонами.
______________________________________________________________________________
Договор аренды нежилого помещения сам по себе несложный документ. Просто необходимо помнить о деталях сделки и обязательно прописывать всё на бумаге. Форма договора простая письменная. Один из этапов – этот составление единого документа (образец договора можно найти в тексте выше). Далее государственная регистрация, которую можно избежать, как именно смотрите в начале текста. Затем согласование документа по пунктам, подписание и вот вы уже владеете и пользуетесь помещением.
Задавайте свои вопросы в комментариях и наши юристы помогут вам с ответом!
А узнать, какие права теряет собственник после сдачи помещения, можно в нашем тексте «Права арендодателя и арендатора – что имеет право делать, а что нет».
