Что делать, если кадастровая стоимость рассчитана неправильно, какие могут быть ошибки при оценке недвижимости? Рассмотрим в нашем материале.
Кто устанавливает кадастровую стоимость
Проводят процедуру без выезда на место, без осмотра, без учета индивидуальных особенностей – кадастровую стоимость объектов просто указывают по документам. О предстоящей оценке уведомляют всех собственников. Предварительный отчет публикуется на сайте Росреестра, где с ним может ознакомиться любое заинтересованное лицо.
Через два месяца после публикации такого отчета региональные власти утверждают результаты проведенной кадастровой оценки с учетом всех правок. Они начнут действовать с 1 января следующего года.
Узнать кадастровую стоимость можно на сайте Росреестра по адресу квартиры, если так не получилось, то по кадастровому номеру. Он указан в свидетельстве о праве собственности и в выписке из ЕГРН. Заказать свежую выписку можно в МФЦ, на сайте Росреестра или через Госуслуги.
В блоге «ДомИнфо» опубликованы статьи, где мы подробно рассказали, что такое кадастровая стоимость, как получить выписку из ЕГРН, которая заменит справку о кадастровой стоимости, и сколько это стоит.
Где используется кадастровая стоимость
Кадастровую стоимость используют для начисления налога на имущество, при продаже квартиры, получении ее в подарок, оформлении наследства, в судебных спорах с жильем, а также при аренде или покупке муниципальной недвижимости либо для установления начальной цены в аукционе при продаже объекта.
Налог на имущество. Собственник квартиры платит налог раз в год. Сумма рассчитывается по кадастровой стоимости квартиры, действительной на 1 января. Базовая ставка – 0,1 % от кадастровой стоимости. Регионы вправе увеличивать ставку, как это сделали московские власти, установив налог на недвижимость с кадастровой стоимостью от 50 млн рублей в 0,3 %.
Рассчитать налог по кадастровому номеру квартиры в любом регионе можно на сайте ФНС.
- НДФЛ. Оплачивается с полученного дохода от продажи квартиры. Налог рассчитывается по ставкам: 13 % для налоговых резидентов РФ (лиц, проживающих в России более 183 дней в год) и 30 % для нерезидентов. В качестве налоговой базы берется 70 % от кадастровой стоимости квартиры. Если в договоре купли-продажи цена выше этой суммы, то налог рассчитывается по ней, если договорная цена ниже, то считают по кадастровой стоимости. Налог платят и в случае, если квартира подарена не близким, а дальним родственником или кем-то посторонним: троюродным дедушкой, бывшим мужем, подругой. Рассчитывается НДФЛ по ставке 13 % (или 30 % для нерезидентов). Берется база также от 70 % кадастровой стоимости жилья, если в договоре не указана цена квартиры выше этого ориентира.
- Нотариальные услуги по сделкам с недвижимостью и госпошлина. Например, за удостоверение договора по выделению доли в квартире или договора мены жилья нотариус может взять 0,5 % от кадастровой стоимости объекта. А при получении свидетельства о праве на наследство наследники платят пошлину в размере 0,3 или 0,6 % от кадастровой стоимости недвижимости.
При судебных разбирательствах по недвижимым объектам госпошлина рассчитывается исходя из их кадастровой стоимости. Так, при разделе имущества во время развода нужно оплатить судебную пошлину 0,5 % от кадастровой стоимости недвижимости, но не менее 300 и не более 20 000 рублей.
Как оспорить кадастровую стоимость
При определении кадастровой стоимости могли совершить техническую ошибку, неправильно указать метраж, этаж или год постройки дома. Также ошибкой может стать безосновательно завышенная сумма, которая в несколько раз превышает стоимость аналогичных квартир.
При обнаружении ошибки в данных действуют по одному из трех вариантов. Обращаются для пересмотра стоимости в Центр кадастровой оценки, в комиссию при администрации или в суд.
Вариант 1. Упрощенный – доступен в первые 50 дней после проведения оценки
Проверить информацию в предварительном отчете о кадастровой оценке и сразу сообщить об ошибках. Отчет о проведении оценки размещается в специальном разделе на сайте Росреестра, его можно скачать, чтобы ознакомиться. Если в оценке объекта есть ошибки, то в течение 50 дней после публикации отчета можно сообщить о них в учреждение, проводившее оценку, и попросить исправить ошибки.
Для оспаривания обращаются с заявлением в региональный Центр кадастровой оценки напрямую, через МФЦ или Госуслуги. В заявлении указывают кадастровый номер объекта, Ф.И.О. и контакты заявителя, номер страницы отчета с ошибочными данными. Понадобятся документы, доказывающие ошибки, например выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт.
Вариант 2. Досудебный – обращение в комиссию по рассмотрению споров при администрации
Через 60 дней после публикации предварительного отчета региональные власти принимают решение об утверждении результатов оценки, и для их оспаривания обращаться уже нужно в специальную комиссию.
К заявлению обязательно приложить выписку из ЕГРН, свидетельство о праве собственности, а также отчет о рыночной стоимости квартиры от независимого эксперта. В нем должно быть обоснование, почему рыночная стоимость не соответствует кадастровой. Оценщик обойдется в кругленькую сумму – 20 000–50 000 рублей.
Комиссия рассмотрит заявление, исправит ошибки или даст разъяснения о порядке определения кадастровой стоимости. Если кадастровая стоимость завышена необоснованно, ее уменьшат до уровня рыночной. Заявление рассматривают в течение 30 дней.
Этот способ не всегда доступен. Так, в Москве сейчас не создана специальная комиссия, поэтому владельцам столичной недвижимости при несогласии с результатами кадастровой оценки нужно обращаться сразу в суд.
Вариант 3. Судебный
Если владелец квартиры не успел оспорить кадастровую стоимость в упрощенном порядке, а комиссия отказала ему в пересмотре либо такой комиссии в регионе нет, тогда придется идти в суд.
Нужно составить исковое заявление, в котором описать суть спора, приложить отчет о рыночной стоимости жилья от независимого эксперта. Оплатить госпошлину в 300 рублей и быть готовым участвовать в разбирательствах самому или нанять представителя.
Тут нужно учитывать, что судебные издержки, включающие оплату услуг юриста по составлению искового заявления и представлению ваших интересов, могут оказаться выше, чем выгода от пересмотра кадастровой стоимости. Лучше вовремя проверять все данные и в случае ошибок оспаривать через тех, кто проводил оценку.
Вы столкнулись со сложной ситуацией при оценке кадастровой стоимости квартиры? Расскажите нам, и эксперты «ДомИнфо» помогут решить проблему.
