Оценка объекта недвижимости требуется перед совершением сделки, связанной с покупкой, продажей, оформлением ипотечного займа и т.д. Ее проводит независимый эксперт, руководствуясь ФЗ №135 «Об оценочной деятельности, с использованием разных методов – сравнительного, доходного, затратного. Во внимание берется инвентаризационная стоимость и кадастровая стоимость объекта, в том числе и для определения базы для расчета налога на недвижимость. В чем между ними разница, будем разбираться далее.
Что такое кадастровая стоимость?
Кадастровой стоимостью называют рыночную цену на жилье или объект нежилой недвижимости. Она рассчитывается исходя из конкретных характеристик и следующих факторов:
- удобства месторасположения;
- особенностей транспортной развязки;
- наличия социальной инфраструктуры;
- срока эксплуатации;
- цены земли и т.д.
Кадастровую стоимость жилых и нежилых объектов определяют органы местного самоуправления того населенного пункта, в котором они находятся.
Согласно действующему законодательству РФ ее положено пересматривать каждые 5 лет, а также при любых сделках с недвижимостью. Кадастровая и инвентаризационная стоимость могут кардинально отличаться друг от друга. Причиной этого являются особенности расчета. Оценку цены кадастра имеют право проводить ответственные сотрудники Росреестра по процедуре, разработанной этим органом. Эта информация – общедоступна. Для ее получения достаточно запросить информацию из ЕГРН. Она используется для расчета имущественного налога, подлежащего при сделках с недвижимостью оплате в бюджет.
Что такое инвентаризационная стоимость?
Инвентаризационную цену жилого или нежилого объекта определяет БТИ, опираясь на следующие критерии:
- срок эксплуатации здания;
- его общая и полезная площадь;
- наличие удобств, лоджии или балкона, дополнительных помещений хозяйственного назначения и т.д.
Инвентарная цена квартиры или другого объекта недвижимости указывается в его техническом паспорте. Она может понадобиться в следующих ситуациях:
- при оформлении наследства;
- при расчете налога (если данный объект не внесен в реестр ГКН;
- при приватизации жилья;
- при обращении в суд.
Оценка объекта по инвентаризации постоянно меняется. Для получения актуальной информации по ней следует заказать инвентаризационную справку в БТИ. Данная оценочная система уже исключена из налогового законодательства РФ, но на практике пока еще применяется.
Ответ на вопрос, какая стоимость выше кадастровая или инвентаризационная однозначен – всегда будет выше цена кадастра вашего имущества, поскольку она максимально приближена к реальной, действующей на отечественном рынке недвижимости.
Чем они отличаются?
Простых обывателей, впервые столкнувшихся с необходимостью оценки имущества, интересует, чем отличается инвентаризационная стоимость от кадастровой стоимости, где и для каких целей используются расчетные показатели. Отличий между ценой инвентаризации жилого или нежилого объекта и стоимостью кадастра несколько. Ниже мы предлагаем их подробно рассмотреть.
Налогообложение
Основная разница между кадастровой и инвентаризационной стоимостью заключается в налогообложении. До начала 2015 года цена инвентаризации объекта использовалась для расчета налога на имущество, подлежащего обязательному перечислению в бюджет. Ее размер определялся по восстановительной стоимости с учетом износа и дифференциации объекта.
С 2015 года начали действовать изменения, внесенные в НК РФ. Теперь для расчета налога на имущество берется не инвентаризационная, а кадастровая цена недвижимости, имеющая более сложный алгоритм расчета, при котором от налогообложения освобождается определенное количество квадратных метров общей площади (в зависимости от типа объекта и его функционального назначения). Размер ставки налогообложения устанавливается правительством РФ.
Порядок расчета
Инвентаризационная стоимость квартиры и кадастровая стоимость рассчитываются по-разному. В первом случае за основу берется текущий стоимостной размер жилья (его первоначальная цена за вычетом износа), и рассчитывается инвентаризационный показатель. Во втором случае расчет проводится в соответствии с действующим законодательством РФ – итоги кадастрового оценивания утверждаются, заносятся в единый реестр и публикуются в прессе.
Разница с рыночной ценой
Стоимость объекта по кадастру считается максимально приближенной к его рыночной цене, а стоимость инвентаризации часто сравнивают с себестоимостью недвижимости. Поэтому при необходимости проведения оценки имущества вопрос, что больше кадастровая или инвентаризационная стоимость не стоит.
Кто оценивает?
Стоимостные показатели объекта по инвентаризации определяют уполномоченные БТИ. Эта информация хранится в их реестрах и выдается по запросу в виде инвентаризационной справки собственнику недвижимости.
Первоначальный расчет цены кадастра объекта и его пересмотр возлагается на службу Росреестра, подчиняющуюся органам местного самоуправления.
Как происходит оценка?
Оценка инвентаризационной стоимости объекта определяется перед заключением любой сделки, в которой он участвует, подлежащей обязательной регистрации в БТИ. Кадастровая цена определяется при вводе в эксплуатацию объекта и пересматривается через каждые 5 лет.
На что влияет?
Стоимость жилья по кадастру напрямую влияет на размер налога на имущество, который уплачивают физические лица при купле-продаже жилья.
Как ее оспорить?
И инвентаризационную, и кадастровую цену объекта недвижимости его собственнику можно оспорить, если при расчете размера налога на имущество получился сильно завышенный платеж. Это можно сделать, подав исковое заявление в суд на БТИ либо обратиться в местное отделение Росреестра с требованием пересмотреть действующие коэффициенты, используемые для стоимостных расчетов недвижимых объектов.
Оспаривание и сроки
Сроки оспаривания инвентаризационной цены недвижимости не ограничены. Вы можете обратиться с исковым заявлением в суд в любое время, приложив к нему технический паспорт объекта, документы, подтверждающие ваше право собственности на него и акт независимой экспертизы.
На оспаривание кадастровой стоимости имущества его собственнику отводится 6 месяцев, в течение которых сначала нужно обратиться в региональное отделение Росреестра, особенно если она превышает рыночную цену, а затем, если ваше требование о пересмотре коэффициентов удовлетворено не было, подать иск в суд.
Заключение
Мы рассмотрели все отличия инвентаризационной и кадастровой стоимости недвижимости, которые заключаются в методах расчета и налоговых ставках, которые имеют минимальные ограничения. Показатель цены инвентаризации объекта в текущем 2021 году ликвидируется и в дальнейшем в расчетах участвовать не будет. Налогообложение теперь будет основано на кадастровой стоимости любого объекта недвижимости.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
