Первоначальный взнос – это сумма, которую просят банки в качестве первого платежа по ипотеке. Обычно она составляет от 10% до 30% от стоимости квартиры. Но не у всех желающих приобрести новое жилье есть деньги на первый взнос. Как купить квартиру без первоначального взноса, что для этого следует предпринять?
Когда можно купить квартиру без первоначального взноса
Центробанк не рекомендует финансовым организациям выдавать ипотеку без первого взноса. Однако такие предложения на рынке существуют и ими можно воспользоваться. Без первоначального взноса можно купить жилье по следующим программам.
Залог имеющегося недвижимого имущества
Вместо денег в банк можно заложить жилое помещение, гараж, землю, склад и пр. Но банк будет оценивать ликвидность предлагаемого заемщиком объекта недвижимости, что попало он не возьмет.
В случае одобрения банковская организация накладывает на эту недвижимость обременение: им нельзя будет распорядиться без согласия банка до тех пор, пока заемщик не расплатится. Помимо этого, кредит можно получить не на всю стоимость залогового имущества, а только на 50-70%. Поэтому денег может и не хватить.
Эта альтернатива подойдет тем, у кого есть уже жилье, но в планах переезд в более комфортабельную квартиру. Или же подходит тогда, когда человек собирается сдавать старое жилье в аренду, обживая новое и с денег, полученных за аренду, выплачивая ипотеку.
Ипотека от застройщиков
Программа распространяется только на аккредитованные банками объекты в новостройках. Их выбор ограничен, поэтому вряд ли получится сразу найти подходящую квартиру. В целях привлечения клиентов некоторые застройщики предлагают сами заплатить первый взнос. Но таких предпринимателей мало, поэтому выбор будет небольшим.
Маткапитал в качестве взноса
Родители могут потратить материнский капитал, если подходят под условия его получения:
- Первый ребенок должен родиться не раньше января 2020 года.
- Есть второй и последующие дети, но материнским капиталом семья еще не воспользовалась.
Когда семья собирается приобрести жилье или улучшить жилищные условия для детей, то они имеют право снять всю сумму на первый взнос. Если жилье стоит около 4 млн. рублей, как раз выйдет сумма в 10%. Материнский капитал на 1 ребенка в 2021 году составляет 483882 рубля, на второго – 639 432.
В этом случае после погашения ипотеки необходимо в новой квартире обязательно выделить равные доли детям.
Молодая семья
Суть программы – государственное субсидирование приобретения жилья, если супружеская пара подпадает под выдвигаемые условия:
- Один из супругов должен быть младше 35 лет.
- Все члены семьи не имеют в собственности недвижимости и признаны нуждающимися в жилье (нужна справка из местных органов самоуправления).
- Платежеспособность: наличие источника доходов у обоих супругов.
В регионах условия могут дополняться, поэтому надо уточнять. Государство выдает ссуду 30-35% от стоимости квартиры, и эти деньги используются как первоначальный взнос по ипотеке.
Военная ипотека
Программа, разработанная специально для людей, окончивших военные образовательные заведения или служащих по контракту. Все они участвуют в накопительно-ипотечной системе. За ипотеку военного будет платить государство, а процентная ставка в этом виде кредитования никогда не превышала 11%. Но не все банковские организации задействованы в этой программе, поэтому перед подачей заявки в выбранный банк военнослужащий должен уточнить этот момент.
Договор с продавцом
Это рискованный, практически незаконный шаг, но в статье стоит упомянуть о подобной схеме. Продавец и покупатель договариваются, что в соглашении купли-продажи будет прописана завышенная, а разница будет равной первоначальному взносу. То есть если жилье стоит 2 млн рублей, то в договоре будет прописано 2 млн 400 тыс. Затем на эти 400 тысяч продавец составляет расписку, якобы они получены в счет первого взноса.
Помимо этого не все собственники решаются на сделку с завышением цены, так как если она сорвется, то придется возвращать сумму, указанную в договоре, то есть на 10-20% больше.
Пакетные предложения банков
В некоторых банках кредит можно получить «пакетом»: одну сумму на жилье, другую – на его ремонт. И обычно сумму на ремонт сразу же возвращают в качестве первого взноса. По ипотеке банк получает хорошие деньги, поэтому идет на такой шаг. В этом случае банковская организация будет тщательно проверять платежеспособность заемщика, его кредитную историю и объект, который планируется покупать.
Из минусов такой программы – большая долговая нагрузка, ее могут не одобрить. Другой момент – будет большой процент и огромная переплата по двум кредитам.
Пошаговая инструкция по получению ипотеки без первоначального взноса
Получить ипотеку совсем без первого взноса сложно, так как у банка не будет «подушки безопасности», но если клиент подходит под один из вышеперечисленных вариантов, банк охотнее выдает ипотеку.
Соответствие банковским требованиям
Следует сначала уточнить, подходит ли сам клиент под требования банка. Обычно они такие:
- Возраст – от 21 года до 65-70 лет в зависимости от половой принадлежности.
- Наличие постоянной трудовой деятельности.
- Стаж работы на одном месте – больше 6 месяцев.
- Наличие гражданства.
- Хорошая кредитная история.
- Наличие регистрации.
У некоторых имеются еще условия постоянной работы в регионе нахождения банка, общий стаж от 1 года и доход в месяц более 15 тысяч рублей.
Условия кредитования
Каждый банк выдвигает свои программы по ипотечному кредиту. В большинстве условия, как правило, совпадают:
- Процентная ставка – от 7.5% до 13%. Если выбрана льготная государственная программа – ставки могут быть еще ниже.
- Сумма – можно взять от 100 тыс. до 30 млн. рублей. Чем больше сумма кредита, тем выше требования к доходам гражданина. С зарплатой в 40 тыс. рублей одобряют 2 млн., с доходами в 100 тыс. можно получить 5 млн. Однако кредит выдается не на всю сумму дохода – высчитывается ежемесячный платеж, который не должен превышать 50% от всех доходов заемщика. Помимо этого банк рассматривает все действующие кредиты заемщика и созаемщика и вычитает из них 10%.
- Срок кредита – выбирается наиболее оптимальный с учетом кредитной нагрузки клиента. Чем больше срок, тем меньше ежемесячный платеж, но больше общая переплата. К примеру, выбрали 10 лет – платеж будет 15 тысяч, а на 20 лет – 10 тысяч рублей. Сроки кредитования ограничиваются возрастом клиента: в момент полной выплаты ипотеки он не должен получать пенсию.
- Другие условия – способ выплаты кредита (аннуитетный, дифференцированный), страхование, требования к жилплощади.
Порядок оформления
Процесс покупки квартиры в ипотеку без первоначального взноса происходит следующим образом:
- Выбирается квартира и банк, который может выдать кредит.
- Собираются документы.
- Подается заявка на ипотеку.
- Ее рассматривают и одобряют.
- Проходит сделка и клиент получает ключи.
Пакет документов стандартный:
- Паспорт заемщика.
- Копия трудовой книжки с печатью нотариуса (или электронный вариант).
- Бумаги о семейном положении.
- Справка с работы и 2 НДФЛ.
- Документация на квартиру, которая будет в залоге у банка, отчет оценщиков.
- Если жилье приобретается по льготным программам, понадобятся дополнительные бумаги.
Сделка совершается в банке. Продавец получает всю сумму и передает ключи после регистрации документов в Росреестре. Покупатель получает новое жилье и кредитные обязательства.
Особенности ипотеки без первоначального взноса
Банковская организация, выдавшая кредит, заботится о том, чтобы вернуть средства и получить прибыль. И в случае отсутствия первого взноса будут использованы все инструменты, чтобы риск потери был минимальным: доскональная проверка, несколько видов страхования, высокий процент.
Как влияет на условия по ипотеке
Отсутствие первого взноса будет влиять на процентную ставку в первую очередь. Чем выше взнос, тем меньше ставка. К примеру, Сбербанк не выдает ипотеку без первоначального взноса – там придется найти не менее 10% от стоимости жилья или включать какую-либо из льготных программ.
В других банках также требуется соблюдение подобных условий. Купить квартиру полностью за кредитные деньги в любом случае не получится.
Проверка банком всех обстоятельств может затянуться на несколько месяцев.
Должна быть очень хорошая кредитная история – даже одна просрочка по предыдущим кредитам может повлиять на решение банка.
Доходы заемщика должны быть официальными и подтверждаться соответствующими документами.
Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса
Рассмотрим это на примере расчета кредита в одном из самых популярных банков России, Сбербанке, предлагающем одну из низких на сегодняшний день ставок по ипотеке. Здесь предлагаются программы «Материнский капитал» и «Молодая семья». Если заемщик собирается использовать одну из этих программ, то стоимость приобретаемого жилья не должна быть выше 4 млн. 800 тыс. рублей.
Но обычно Сбербанк требует, чтобы квартира была меньшей стоимостью и маткапитал входил в 20% от суммы кредита. То есть нужно искать жилье в районе 2 млн 400 тыс. рублей.
На ипотечном калькуляторе Сбербанка нужно ввести цель кредита («Готовое жилье») и отметить «Использовать материнский капитал». Если есть личные средства – указать в дополнительном окне. Сумма капитала примерно 487 тыс. рублей.
Срок кредита – 10 лет, а платеж каждый месяц почти 53 тысячи рублей. Семья должна иметь доход больше 100 тысяч рублей ежемесячно.
Другой пример: жилье стоит 2 млн. 400 тыс. руб, вносится маткапитал в размере 487 тыс. (20%) и срок кредитования увеличен до 30 лет.
Итог: снижение ставки, необходимого дохода и ежемесячного платежа.
Заметим, что расчет по онлайн-калькулятору предварительный. Нужно подать заявку на одобрение (нажать черную кнопку) и дождаться телефонного звонка.
Заключение
Купить квартиру без первоначального взноса в кредит можно. Но это грозит строгими проверками со стороны банка, будет большая переплата и невыгодные условия кредитования для заемщика. Специалисты рекомендую сначала накопить на первый взнос и только потом решаться на покупку квартиры в ипотеку.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
