Возможно ли взять ипотеку на долю в квартире - условия сделкиНеобходимость взять ипотеку на долю в квартире может появиться в силу многих причин. Часто так поступают собственники комнат в коммунальном жилье или ...

Возможно ли взять ипотеку на долю в квартире - условия сделки

27 августа 2021
73
6 коммент.
в избранное (0)
время чтения: 5 мин.

Необходимость взять ипотеку на долю в квартире может появиться в силу многих причин. Часто так поступают собственники комнат в коммунальном жилье или супруги после развода. Какие нюансы существуют в оформлении подобных сделок, что дополнительно может потребовать банк – рассказывают эксперты Доминфо.

Можно ли оформить ипотеку на долю в квартире

Законодательство не запрещает оформление ипотеки на долю, но проблем с таким вариантом приобретения недвижимости возникнет много. Термином «доля» обозначается не часть квадратных метров в квартире, а часть собственности на неё, определяемая в виде дроби: 1/3, 1/10, а может быть и 1/20.

Образец выписки ЕГРН

Варианты долевой собственности

Различается долевая и совместная собственность. В последнем случае конкретный размер доли собственника не определяется. Если же размер поделен, то этот вариант считается долевой собственностью. Кому сколько причитается в квартире – решают по договоренности. Сделать выдел в натуре очень сложно – потребуется планировка, которая позволила бы отделить части помещения, изолировать их и т.п. 

Все собственники отвечают за общую площадь, оплачивают счета ЖКХ и налоги. Затраты на это напрямую связаны с размером доли в квадратных метрах.

Особенности сделки по приобретению доли в ипотеку

Важный пункт сделки по купле-продаже доли – это преимущественное право на покупку у тех людей, кто является совладельцем жилого помещения. Перед продажей своей доли владелец должен через нотариуса письменно оповестить других и предложить им выкупить эту долю. 

Если в течение месяца ответа нет, то можно продавать долю посторонним людям. Отказ от покупки также оформляется у нотариуса. При отсутствии у продавца письменных отказов других совладельцев от покупки нужно воздержаться, так как сделка может быть оспорена.

Покупатель, желающий купить долю в ипотеку, также должен взять нотариальное согласие остальных держателей долей. Так как банк оформляет в ипотеку не часть жилья, а всю квартиру, все совладельцы передают свои доли в залог еще до выдачи кредита. После заключения сделки в выписке из ЕГРН будет запись о наличии обременения на всей квартире, независимо от того, кто брал кредит. Так как, скорее всего совладельцы откажутся давать согласие, то разрешается предоставить в залог банка другое недвижимое имущество заемщика. 

Условия ипотеки на часть недвижимости

  • Банки выставляют достаточно жесткие условия, если граждане хотят приобрести только долю квартиры. Ипотечное кредитование в таких ситуациях оформляется исключительно на недвижимость с вторичного рынка. 
  • Жилое помещение должно быть без других обременений, не находиться в аварийном или ветхом доме под снос. 
  • Оценка доли в квартире проводится в два этапа – сначала оценивается рыночная цена всей площади, потом долей совладельцев. По итогам выносится экспертное заключение.
  • Без страхования залога ипотеку не дают. При покупке придется страховать всю квартиру или другой объект, который передается в качестве залога недвижимости. 

Пошаговая инструкция как купить долю квартиры в ипотеку

Процесс приобретения доли мало чем отличается от покупки целого объекта. Самое главное – договориться с совладельцами и получить кредит.

Куда обратиться

Первым делом требуется уточнить в банке, нет ли ограничений на выдачу ипотечного кредита и узнать, какую сумму вам могут одобрить. Потом выбрать объект, договориться с совладельцами и продавцом об условиях покупки. Если остальные участники не против сделки и не собираются выкупать доли, нужно взять их письменные согласия на продажу, и обратиться в подходящий банк. 

Какие документы понадобятся

Покупатель собирает и предоставляет в банк следующие документы:

  • Выписку из ЕГРН, технический и кадастровый паспорт помещений;
  • Письменные отказы совладельцев.
  • Свою справку о доходах 2-НДФЛ, трудовую книжку.
  • СНИЛС и паспорт.

Далее банк может потребовать документы о проведении оценки помещения, и нужно заключить договор страхования. Если ипотека оформляется в банке, где заемщик получает зарплату, то справка о доходах и трудовая не понадобятся.

Как корректно составить договор

Документами на куплю-продажу недвижимости обычно занимаются риэлторские конторы. Но этот договор можно составить самостоятельно, по образцу на нашем сайте. Основные моменты, которые должны отражаться в документе:

  • Все данные о продавцах и покупателях.
  • Персональная информация о совладельцах и других лицах, зарегистрированных по адресу объекта.
  • Адрес жилья, технические особенности, кадастровая стоимость.
  • Прописываются все обязательства сделки.

Договор должен содержать подписи сторон, адрес и дату составления. 


Образец договора купли-продажи квартиры

Нужно ли и как проходить регистрацию сделки

После оформления ипотечного займа и подписания договора КП необходимо зарегистрировать сделку, оформив документы на право собственности. Для этого обе стороны собирают бумаги, участвовавшие в сделке. Покупатель оплачивает госпошлину, пишутся два заявления о переходе прав, все передается в отделение Росреестра или МФЦ. 

Работник регистрирующего органа проверяет законность документов, принимает и выдает расписку о принятии. Если появятся обстоятельства, препятствующие продаже, то в регистрации сделки будет отказано. При отсутствии препятствий покупатель через 7-14 рабочих дней получит на руки договор КП и обновленную выписку из ЕГРН.

На что придется потратиться для оформления сделки

Приобретая долю в квартире, покупатель должен подготовиться к следующим расходам:

  • Первоначальный взнос – от 20% стоимости доли.
  • Страхование недвижимости, здоровья и жизни – от 1% до 2.5% размера кредита.
  • Нотариальные услуги – не менее 2000 р. исходя из количества документов.
  • Оценка квартиры – не меньше 3000 р.
  • Госпошлина за оформление сделки – 2000 р. 

Следует учесть, что данная информация предоставляется в ознакомительных целях и суммы могут варьироваться в ту или другую сторону в каждом конкретном случае.

Налоги

Продавцу нужно будет выплатить подоходный налог, если доля: 

  • Была в собственности меньше 3 лет и продана по цене, превышающей стоимость при покупке. 
  • Цена выше 1 миллиона рублей. Налог платится по формуле: (стоимость доли – 1 млн.) * 13% = сумма подоходного налога.

Покупатель может оформить налоговый вычет за покупку жилья и за процент по ипотеке на сумму не более 380 тысяч. 

Сроки процедуры

Процесс покупки непростой и может продлиться дольше, чем планируется. Так как банк будет проверять юридическую чистоту приобретаемого объекта, и уйдет время на то, чтобы собрать нужные документы у всех совладельцев. 

На практике на всю процедуру, от момента одобрения ипотеки до получения выписки о переходе прав собственности, уходит от 2 до 4 месяцев. 

Заключение

Покупка доли в квартире в ипотеку занимает много времени, и требует соблюдения всех условий. Поэтому если нужно без проволочек приобрести жилое помещение, то проще оформить ипотечный кредит на отдельную комнату в общежитии.


Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Содержание
1. Можно ли оформить ипотеку на долю в квартире
2. Варианты долевой собственности
3. Особенности сделки по приобретению доли в ипотеку
4. Условия ипотеки на часть недвижимости
5. Пошаговая инструкция как купить долю квартиры в ипотеку
6. Заключение
Панкова Ксения, Dominfo.ru
Автор статьи
Панкова Ксения
слежу на новостями
Комментарии:
31 августа 2021 (15:50)

Мне кажется, такая схема может активно использоваться мошенниками и разными нечестными на руку лицами для завладения через свою долю всей недвижимостью. Я бы на месте властей это запретил.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (12:40)

Не совсем понимаю кредитные организаци, которые дают ипотеку на долю в квартире, хотя возможно, если предварительно проверить квартиру тщательно, то и такое обеспечение кредита будет вполне надежным.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (13:28)

Чаще всего необходимость ипотеки для покупки доли в квартире возникает после развода, когда один из супругов соглашается продать свою долю второму. Это быстрое и безболезненное решение проблемы.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (16:35)

Я думаю, что банки не горят желанием выдавать такие кредиты. Ведь в случаях с целой квартирой они могут получить её в свою собственность. А доля в недвижимости принесет только лишние проблемы.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (16:49)

С формальной точки зрения любая ипотека, в которой используется материнский капитал, является сделкой только по доле недвижимости. Но мне кажется, джае кредитные организации не всегда учитывают этот нюанс.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
08 сентября 2021 (13:59)

Я не уверен, что банки охотно идут на кредитование таких сделок, а если и идут, то на не самых выгодных условиях, с учетом сложности проверки такой недвижимости и других отрицательных моментов.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
Так же смотрите:
ЛайфхакиКак переоформить коммунальные платежи на себя при покупке кв...
После того, как недвижимость перейдет в собственность новым владе...
21.09.2021
178
Законы РФРасписка о получении денежных средств за квартиру - актуальн...
В итоговый пакет документов на квартиру входит договор купли прод...
22.09.2021
83
Законы РФКогда необходимо согласие супруга на покупку квартиры
Семейная пара решила приобрести свое собственное жилье: нашелся п...
30.09.2021
108
ЛайфхакиВажные вопросы при покупке квартиры собственнику на вторично...
Главный недостаток приобретения недвижимости с вторичного рынка –...
15.09.2021
193