Как продать долю в квартире - основные этапыКогда недвижимость оформлена как долевая собственность, бывает, что один из совладельцев решает продать долю в квартире. При этом возникают вопросы: с...

Как продать долю в квартире - основные этапы

03 июля 2021
59
4 коммент.
в избранное (0)
время чтения: 5 мин.

Когда недвижимость оформлена как долевая собственность, бывает, что один из совладельцев решает продать долю в квартире. При этом возникают вопросы: с чего начать, какие документы потребуются и к чему следует подготовиться перед продажей.

Уведомите о желании продать долю других собственников

Первый шаг – это подача письменного уведомления другим собственникам о продаже доли в квартире. При этом нужно соблюдать правила:

  • Сообщить о своем намерении письменно, сохранить второй экземпляр уведомления у себя.
  • Документ отправляется всем совладельцам лично в руки, они расписываются в его получении.
  • Обязательно указывается желаемая сумма.
Сособственники, получив уведомление, должны в течение 30 дней написать ответ: согласны ли они выкупить часть квартиры или нет. Если нет желающих, собственник может начать поиск покупателя на стороне.

Нужно правильно оценить стоимость, которая указывается в уведомлении, так как владелец не сможет продать долю третьим лицам за меньшую цену.

Подготовьте документы

Юристы рекомендуют заранее узнавать, какие документы нужны для продажи доли в квартире. Базовый пакет примерно такой:

  • Выписка из ЕГРН или сертификат на собственность.
  • Технический паспорт (есть в выписке ЕГРН).
  • Информация из домовой книги (при наличии).
  • Долевое соглашение (определяет, какие части квартиры кому принадлежат).
  • Справки из ЖКХ об отсутствии долгов.
  • Уведомления и отказы сособственников.

Для регистрации о праве на собственность новому владельцу понадобится:

  • Паспорт.
  • Договор КП. Акт приема-передачи жилья и расписка в получении денежных средств.
  • Выписка о прописанных людях в приобретаемом жилье.
  • Сведения о кадастровой стоимости всей квартиры.
  • Заявление о постановке на учет в ЕГРН.
  • Оплаченная госпошлина (квитанция).

Отказ остальных совладельцев рекомендуется заверить у нотариуса. При этом должны присутствовать все собственники недвижимости, чтобы в дальнейшем ни у кого не возникало претензий, и дело не дошло до суда. Если есть несовершеннолетние, рента, ипотека, брак и др., то пакет документов увеличится.

Составьте договор купли-продажи у нотариуса

Несмотря на то, что с 1 августа 2019 года можно оформить сделку в МФЦ, договор КП так же рекомендуется составлять в присутствии нотариуса. Согласно ст. 550 ГК РФ в документе прописываются данные в полном объеме обо всех лицах, участвующих в сделке, и о других сособственниках. Перечисляются права и обязанности сторон, отсутствие задолженностей и других обстоятельств, которые могут воспрепятствовать заключению соглашения. В договоре может быть указана не только стоимость квартиры, но и оценка каждой доли. Она может быть разной, главное – на законных условиях.

Договор купли-продажи

О чем еще нужно знать, продавая долю

Существуют еще несколько нюансов при продаже долевой собственности, которые необходимо учесть в процессе.

Долю меньше минимальной продать нельзя

Законом установлены минимальные долевые площади в квартирах. В разных регионах они могут различаться (от 10 до 12 кв. м.). Для Москвы и МО – доля собственника в квартире не может быть меньше 10 кв. м. К примеру, квартира в 40 кв. м не может быть поделена на 5 человек. 

Условия, по которым разрешена продажа долей квартиры площадью:

  • от 30 до 60 кв. м. – можно продать не менее 1 / 4.
  • от 60 до 120 кв. м – не меньше 1/10.
  • от 132 кв. м - не менее 1/15.

Росреестр может отказать в сделке при несоблюдении этих параметров.

Если один из собственников несовершеннолетний

Нужен отказ ребенка, который пишут родители или опекуны. При равнозначной сделке или уменьшении доли потребуется обратиться в ОПД, написать заявление, где указать один из вариантов:

  • Площадь ребенка остается прежней, что подтверждается документами;
  • Площадь уменьшается, но разницу в денежном эквиваленте собственник обязуется положить на счет ребенка до достижения им 18-летнего возраста.

Если несовершеннолетний участвовал в приобретении жилья на материнский капитал, то потребуется передать отчет в ПФР по использованию выделенных средств.

Если квартира куплена в ипотеку

Помимо сособственников в этом случае действия нужно согласовывать еще и с банком, выдавшим ипотечный кредит (ФЗ РФ №102 «Об ипотеке»). Продать долю в ипотечной квартире можно, выполнив одно из условий:

  • Полностью досрочно погасить обязательства перед банком;
  • Разделить кредит и выплатить свою часть досрочно;
  • Переуступить обязательства и права на долю в квартире покупателю.

Последний вариант – самый выгодный для покупателя и наиболее распространенный в практике. При этом нужно проследить, чтобы в новом договоре с банком не было каких-либо дополнительных неугодных для покупателя условий.

Если вы находитесь в браке

Квартира, приватизированная или приобретенная в браке за счет средств из единого бюджета, становится собственностью обоих супругов согласно ч.1 ст. 256 ГК РФ. Если недвижимость оформляется как общая собственность, то согласия не потребуется, так как оба супруга участвуют в купле-продаже и подписывают договор.

Если собственник воспользовался правом преимущественной покупки

В статье 250 ГК РФ п. 1 указывается, что за каждым совладельцем сохраняется право преимущества, если другой собственник решает продать свою долю. Совладелец, выкупающий долю, пишет согласие о покупке. Подготовка документов и заключение сделки в этом случае проходят быстро.

Условие преимущества не распространяется, когда сособственник составляет договор дарения или отдает часть квартиры в наследство.

Если два собственника согласились выкупить долю

Когда появляется сразу несколько сособственников, желающих выкупить часть жилья, пользуясь правом преимущественной покупки, у продавца возникает проблема: кому отдать предпочтение? Можно поступить так:

  • Позвать всех владельцев долей и решить вопрос вместе.
  • Продать тому, кто раньше написал согласие. Но тогда второй может оспаривать продажу.
  • Разделить долевую собственность на две (если площадь более 20 кв. м.).

Такая ситуация на практике встречается не часто. Необходимо будет найти компромисс между всеми участниками.

Продажа части доли

Часть доли можно продать только в том случае, если она не будет меньше указанной в законодательстве. К примеру, у собственника есть 1 / 2 в доме площадью 120 кв. м. Он может продать 1 / 4, то есть 30 кв. м. Или же разбить свою долю на более мелкие, распродать их, а себе оставить только 1/10 (12 кв. м.) с правом прописки и собственности. 

Заключение

Продавая долевую собственность, следует соблюдать порядок: разослать уведомления другим совладельцам с предложением выкупить долю, грамотно составить договор КП и заверить все бумаги у нотариуса. Тогда собственник сможет в полной мере обеспечить законность сделки и без проблем продать часть квартиры.

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Содержание
1. Уведомите о желании продать долю других собственников
2. Подготовьте документы
3. Составьте договор купли-продажи у нотариуса
4. О чем еще нужно знать, продавая долю
5. Заключение
Панкова Ксения, Dominfo.ru
Автор статьи
Панкова Ксения
слежу на новостями
Комментарии:
16 июля 2021 (15:39)

Не знаю, легко ли продать долю в квартире. Вообще, такие сделки вызывают большие сомнения, даже если они законны, потому что нет уверенности, что всегда учитываются интересы владельцев остальных долей.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
16 июля 2021 (22:44)

У меня есть знакомые, которые готовы продать долю в квартире, у них есть все необходимые документы, но покупателей найти пока не получается. Я бы на их месте старался договариваться с хозяевами других долей.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
16 июля 2021 (23:26)

Недавно развелся с женой, жду решения о разделе 2-комнатной квартиры. Можно ли продать часть квартиры, если в ней кроме меня и жены еще прописаны два несовершеннолетних ребенка?

Ответить
0
0
Развернуть ветку
16 июля 2021 (23:50)

Досталась квартира от бабушки на двоих с сестрой. Я в ней не живу и жить не собираюсь, сестра отказывается её продавать и делить деньги. Легко ли продать долю в квартире? Стоит ли вообще связываться с этим?

Ответить
0
0
Развернуть ветку
Так же смотрите:
Законы РФКоммунальная квартира - особенности такой недвижимости
Жизнь в коммуналке существенно отличается от проживания в отдельн...
22.11.2021
33
Законы РФМожно ли купить в ипотеку квартиру, которая уже в ипотеке - ...
Многие люди советуют не рисковать, если предстоит покупка квартир...
20.09.2021
86
Законы РФПокупка квартиры по доверенности - риски и важные этапы купл...
В сделках купли-продажи недвижимого имущества не всегда присутств...
04.10.2021
123
Законы РФПокупка квартиры в ипотеку с первоначальным взносом
Прежде чем брать кредит на покупку жилья, нужно позаботиться о пе...
23.09.2021
398