Доли в жилых помещениях, купленных на маткапитал, делятся на всех членов семьи. Родители должны оформить право собственности на каждого несовершеннолетнего ребенка. Продавать такое жилье можно только с согласия органов ОПД. Поэтому продажа квартиры с материнским капиталом считается достаточно сложным процессом.
Продажа квартиры, купленной с использованием материнского капитала
Часть жилья, которое родители покупали за средства маткапитала, принадлежит детям. При этом доли детей должны быть оформлены в течение полугода после покупки. Это право охраняется государством и за его нарушение родителям грозит ответственность.
Определить размер детских долей или денежной компенсации
Правила расчета долей квартиры, которые полагаются детям, законодательством не прописаны. Для примерного расчета берется первоначальная стоимость квартиры и сумма маткапитала, а также количество членов семьи. Для городов с высокой стоимостью квартир доля детей окажется сравнительно небольшой.
Пример расчета: цена жилья 4 млн. рублей. Материнский капитал на первого ребенка в 2021 году – 483881,83 руб. В семье 3 человека: родители и один ребенок.
483881.83 / 3 = 161294
4000000 / 161294 = 24,8
Согласно расчету, ребенок должен получить 1/25 долю от квартиры, или больше. То есть родители приобретают для ребенка квартиру, соответствующую 1/25 в предыдущем жилье.
Это можно компенсировать деньгами, которые родители после продажи квартиры обязуются положить на счет детей с ограниченными возможностями использования. За расчет берется цена квартиры (за которую планируется ее продать), поделенная на размер доли ребенка.
Официальное разрешение от представителя органов опеки и попечительства
Самый простой способ получить официальное разрешение – сначала купить другую квартиру, желательно большей площадью и стоимостью, выделить там детские доли. Но чаще всего люди сначала реализуют старое имущество, только потом покупают другое. Поэтому перед тем, как отправиться в ОПД, необходимо найти потенциального покупателя и составить предварительный договор купли-продажи.
Другие варианты:
- Выделить долю в уже имеющемся жилье (например, у своих родителей) – но она так же должна быть не меньше прежней.
- Сумму, равнозначную стоимости доли, положить на счет ребенка в банке.
На эти действия также понадобится разрешение опеки, и потребуются доказательства.
Необходимые документы
Родители обращаются в ОПД по месту регистрации детей, заранее приготовив:
- Удостоверения личности всех собственников (паспорта, свидетельства о рождении) и их копии.
- Если детям больше 10 лет и они дееспособны (нет инвалидности и т.п.) – согласие на отчуждение долей.
- Право на собственность (договор КП или долевого участия в строительстве, выписка из ЕГРН).
- Кадастровый паспорт (план и экспликация объекта).
- Справку о рыночной цене жилища.
- Справку с банка (если был ипотечный кредит).
- Выписку из финансового лицевого счета дома.
- Те же документы предоставляются на жилое помещение, которое планируется приобрести.
В учреждении оба родителя пишут заявление о предоставлении согласия на продажу квартиры и отсутствии намерения нарушить права несовершеннолетних детей.
Процедура получения
После подачи заявления нужно дождаться письменного ответа опеки. Срок рассмотрения – до 15 рабочих дней. При отказе указываются причины, потом их можно оспорить на суде.
Если сделка разрешена – ее оформляют указанным в заявлении в органы опеки способом (деньги на счет ребенка, покупка большей доли, улучшение жилищных условий и т.п.).
Собрать пакет документов для регистрации сделок в Росреестре
После совершения сделки и оплаты покупки, необходимо зарегистрировать новую собственность в отделении Росреестра или обратиться в МФЦ. Пакет бумаг для продавца следующий:
- Договор КП и все полагающиеся документы к проданной квартире.
- Паспорта и свидетельства о рождении всех собственников.
- Соглашение на отчуждение долей.
- Разрешение на продажу от органов опеки.
Условия, обговоренные в ОПД, тщательно проверяются, поэтому следует выполнить свои обязательства перед детьми и законодательством.
Уcлoвия и особенности пpoдaжи жилья, кyплeннoгo зa мaткaпитaл
С 2019 года обязательное нотариальное заверение долей утратило свою силу, когда сделки по отчуждению проводятся в присутствии всех собственников. Однако в некоторых случаях нотариус может не зарегистрировать договор, если сам не оформлял соглашения, а так же из-за этого могут приостановить регистрацию в Росреестре. Это доказуемо в суде, но продавцы теряют время и деньги. Мы рекомендуем все же оформить соглашение у нотариуса.
Сpoки пpoдaжи
Процесс продажи квартиры, купленной за маткапитал, может занять много времени, если у органов опеки появились основания не доверять продавцу или обнаружены несоответствия в документах.
На практике, процедура занимает от 1 месяца с учетом подготовки документации и получения необходимых разрешений.
Нyжнo ли плaтить нaлoг c пpoдaжи квapтиpы
Налоговое законодательство в отношении квартир, купленных за маткапитал, действует одинаково. Налог не платят, если:
- жилье куплено более 5 лет назад (для отдельных категорий – 3 года);
- квартира является единственной в собственности - 3 года с момента покупки.
При продаже жилья материнский капитал входит в состав вычета. Эго указывается в графе «Расходы на покупку», когда высчитывают общую стоимость квартиры. При наличии ипотеки проценты за нее так же входят в статью расходов, и их нужно учитывать.
Если выделить детям доли, составив договор дарения или соглашение, получится, что доли безвозмездные, и они не войдут в сумму расходов. Поэтому за них потребуется заплатить налоги – этот вопрос нужно решить до подачи НДФЛ, чтобы не попасть на крупную сумму к уплате.
Заключение
Сложно быстро продать квартиру, купленную на материнский капитал, так как потребуется собрать намного больше документов, чем при обычной сделке. Важной бумагой здесь является официальное разрешение от органов опеки, которое продавец сможет получить, только выполнив определенные условия.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
