В сделках купли-продажи недвижимого имущества не всегда присутствуют собственники. В некоторых случаях происходит покупка квартиры по доверенности, где участниками сделки становятся представители собственника, как со стороны покупателя, так и вместо продавца. Есть ли риски при таких сделках? Послушаем мнение экспертов.
Какие бывают виды доверенности на продажу квартиры
Доверенность на продажу жилого помещения – это документ, который оформляется в письменном виде с обязательным заверением у нотариуса. Руководствуясь этим документом, доверенное лицо может совершать действия по поиску жилья и участвовать в сделке от имени покупателя.
Существует несколько видов:
- Безотзывная – оформляется юридическими лицами и для них. Ее цель – исполнение или обеспечение выполнения обязательств представляемого лица перед представителями в тех ситуациях, когда обязанность связана с реализацией предпринимательской работы или услуг. Ее нельзя отменить до тех пор, пока не закончится срок действия или не наступает случай, предусмотренный самим документом.
- Обыкновенная доверенность для граждан и юридических лиц делится на две разновидности. Она может быть разовой – оформляется для конкретного случая (покупка жилья, например). Или специальной – для выполнения каких-либо однотипных действий в течение какого-то срока (приобретение риелтором нескольких квартир для одной организации).
- Генеральная доверенность приравнивает доверенное лицо к продавцу/покупателю квартиры. То есть он может совершать все действия по поиску клиента, заключать сделку, совершать регистрационные операции. Доверенным лицом может стать любой человек. Требование – дееспособность, возраст от 21 года и гражданство РФ.
При продаже или покупке недвижимости чаще всего используются генеральный или разовый виды. Купить квартиру по доверенности в ипотеку можно точно так же, как и действуя напрямую. Для банка потребуется только бумага, оформленная у нотариуса.
Покупка квартиры по доверенности - основные этапы
После того, как найдена подходящая квартира, и решено, на какие средства ее следует приобретать (наличка или ипотека), нужно договориться об окончательной стоимости объекта, месте и дате проведения сделки.
Уточнение стоимости и задаток
Для этого жилплощадь осматривается, проверяются коммуникации и другие характеристики, также надо познакомиться с документами на продажу:
- Свежей выпиской из ЕГРН с печатью и подписью сотрудника учетной организации.
- Паспортом собственника (обычно предоставляются копии) и посредника.
- Доверенностью (изучить ее, как описано ниже).
После чего обговаривается окончательная цена и сумма задатка. Нужно давать именно задаток, на который оформляется договор. Эта сумма войдет в общую стоимость жилья, а если сделка сорвется, то продавец обязуется вернуть задаток в двойном размере.
Ход сделки
В установленный день стороны встречаются на указанном месте (обычно это офис банка – в случае ипотеки, или агентство), составляют договор купли-продажи, где указываются все особенности сделки и наличие посредника.
Многие эксперты советуют оформлять страхование титула – если доверенность будет недействительной, то страховка покроет убытки.
Покупатель передает деньги (целесообразнее использовать аккредитив или банковскую ячейку). Стороны отправляются в МФЦ и передают документы на регистрацию.
Передача денег и квартиры
Спустя 7-10 дней обновленные документы будут готовы. Продавец или его представитель берет копию ЕГРН и экземпляр договора купли-продажи, чтобы получить деньги. После чего составляется акт приема-передачи жилья и расписка о получении средств продавцом. Расписку может подписать представитель, если это указано в доверенности. Она остается у покупателя.
Подтверждение смены владельца
После получения своего пакета документов новый владелец может обратиться в ЖКХ или ТСЖ, чтобы оповестить о факте покупки и поменять данные на квитанциях по услугам. Также можно сразу же прописаться в купленном жилье.
Как и где оформить доверенность
Доверенность на продажу/покупку жилья оформляется в нотариальной конторе. Продавец и доверенное лицо должны лично присутствовать при оформлении. В случае болезни можно вызвать нотариуса на дом. Нужно заранее определить, какие полномочия доверены представителю. Если выдается генеральная – то человек может совершать все действия касательно объекта недвижимости. Можно выписать разрешение только на поиск клиентов или участие в сделке, а деньги получить самому.
Для нотариуса понадобятся следующие документы:
- Паспорта собственника (или покупателя, в случае покупки жилья) и представителя.
- Текстовый проект документа, где указаны все полномочия доверенного лица (или же придется составлять текст в конторе за дополнительную плату).
- Документы на собственность не нужны, но лучше их иметь при себе.
Нотариус знакомится с текстом доверенности, добавляет свои данные и распечатывает на специальном бланке. После чего регистрирует, ставит печать и подпись.
Сроки действия доверенности
Любая доверенность, кроме безотзывной, выдается на конкретный срок, который должен указываться в тексте документа. Если срока нет, то документ остается действительным в течение одного года с момента выдачи.
Когда доверенность считается недействительной
Такое может произойти в следующих случаях:
- Не указана дата выдачи – тогда бумага не является юридически значимой.
- Истек срок действия (он может быть и 10 лет, но обязательно прописан в документе).
- Отозвана по воле доверителя (составляется заявление у нотариуса).
- Доверитель скончался или потерял дееспособность.
Особо следует отметить случаи, когда недееспособное лицо подписывало доверенность при нотариусе. Нотариус не уполномочен проверять адекватность гражданина при отсутствии видимых признаков. Поэтому, чтобы избежать неприятностей, следует несколько раз поговорить с продавцом по видео связи в разное время.
Риски при покупке квартиры по доверенности и как их минимизировать
Закон не запрещает продавать/покупать жилье по доверенности, так как встречаются разные ситуации, когда человек сам не может искать квартиру, принимать личное участие в сделке и т.п. Основные причины – это проживание в другом городе или государстве, болезнь или занятость.
Но процесс может осложниться тем, что не все люди готовы идти на сделку с посредниками, особенно, если это касается тех случаев, когда человек покупает жилье. Риски при покупке могут быть следующими:
- Подлог доверенности или окончание сроков действия. Последнее может быть вызвано отзывом документа или смертью доверителя.
- Недееспособность продавца в момент сделки или то, что он не отдавал отчета своим действиям, подписывая бумагу.
- Нет подписей и штампа нотариуса, отсутствуют даты выдачи и сроки действия.
- Иногда мошенники пользуются нотариальной доверенностью, когда собственник уже умер, а наследники вступить в права еще не успели.
В этих случаях право на недвижимость можно вернуть только по решению суда. Поэтому нужно тщательно проверять документы, чтобы минимизировать риски.
Как проверить доверенность
Люди, которым незачем обманывать, с пониманием отнесутся к проверке документов. Придерживаясь простых правил, можно оградить себя от возможных рисков при покупке квартиры по доверенности:
- Хорошо ознакомиться с документами представителя, проверить его паспортные данные и подлинность документа.
- Сравнить данные паспорта с доверенностью, проверить срок действия документов.
- Убедиться, что подпись в доверенности совпадает с подписью в паспорте представителя.
- Посмотреть на форму нотариально заверенного документа, наличие данных о нотариусе, его подпись и штамп. Особо дотошные люди обращаются в нотариальную контору с просьбой подтвердить, актуальна ли доверенность, выданная такого-то числа. Также надо сказать номер документа и срок действия.
- Если будет возможность встретиться с собственником, выдавшим доверенность, то это непременно нужно сделать. В противном случае можно пообщаться по видеосвязи, чтобы убедиться в том, что продавец жив и адекватен. Нужно обязательно спросить, почему этот человек занимается продажей своего жилья с помощью доверенного лица.
При сомнениях с компетенции по данному вопросу можно попросить помощи у юристов.
Заключение
Покупка недвижимости по доверенности практически не отличается от обычной сделки. Главным в этой процедуре является правильно оформленная и юридически значимая доверенность у представителя. Чтобы избежать возможных рисков, эксперты советуют консультироваться с юристами и тщательно проверять документы у продавца и доверенного лица.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
