Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками всегда занимает больше времени, так как требуются справки из органов опеки и строгое соблюдение законодательства. А если не оформлять новое жилье на ребенка, есть ли риски? Рассказываем, что нужно знать, заключая сделку, можно ли не включать в договор детей, как выделить доли и собрать требующиеся документы.
Права несовершеннолетнего ребенка на недвижимость
В наше время, согласно законодательству, родители могут оформлять жилье на детей при покупке. Права на собственность или часть его не ограничены возрастом и дееспособностью граждан. Единственным ограничением для детей будет непосредственное участие в процедуре приобретения.
Перед покупкой следует определиться, какой статус может получить ребенок по отношению к недвижимости.
- Титульный собственник – будет владеть владеет всей квартирой или долей в ней. В правоустанавливающих документах тогда указывается фамилия, имя и отчество ребенка, а также реквизиты документа, удостоверяющего личность, то есть свидетельства о рождении.
- Будет иметь прописку в жилом помещении, но собственником не будет – по бумагам жилье оформляется только на родителей.
- Есть ли у него доля. В случае, когда квартира покупается на средства маткапитала, то покупатель обязан выделить доли для детей. При этом доля каждого должна делиться на метраж и стоимость жилья. Доля может быть маленькой в большом городе, где жилье очень дорогое, и достаточно большой в сельских поселениях, где иногда с маткапиталом можно купить весь дом. Но в любом случае дети становятся собственниками, интересы которых учитываются в дальнейшем.
Процесс регистрации сделки не будет составлять проблем, если все этапы проводятся согласно правилам, установленным законодательством.
Нюанс в том, что нового собственника нельзя прописывать одного – регистрация осуществляется только совместно с родителями, одним из них или опекуном. Не прописываться совсем также нельзя – в квартире, оформляемой в собственность на ребенка, он должен быть зарегистрирован.
Следует знать, что ипотечные квартиры, которые оформлены на детей, банк изъять не может в случае неуплаты по кредиту. Ему тоже потребуется согласие от органов опеки. Также разделу не подлежат доли детей при разводе родителей, так как не считаются имуществом, нажитым в браке.
Пошаговая инструкция по приобретению
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми проходит в том же порядке, что и обычные сделки:
- Выбирается квартира, происходит осмотр жилья и документов,
- Стороны договариваются об окончательной стоимости, дате и месте совершения сделки.
Алгоритм действий по отношению к малолетнему лицу может различаться в зависимости от того, достиг ли он 14 лет или нет.
Если детям до 14 лет
Малолетние дети до 14 лет сами в сделках участия не принимают. Все действия по приобретению совершает опекун или законный представитель (мать/отец).
Законодательство строго следит за тем, чтобы малыш не остался без жилья и прописки. При этом для него должна быть куплена такая же квартира или с улучшением условий проживания. Прописку таких детей осуществляют только с матерью или с ее согласия, выписывать также нельзя без согласия матери ребенка. Все действия совершаются с записью «в интересах несовершеннолетнего».
Если подросткам от 14 до 17 лет включительно
В российской Федерации дети получают паспорт в 14 лет, и становятся частично дееспособными. То есть они участвуют в сделке купли-продажи, если являются собственниками и имеют долю в квартире. Родители по закону должны проинформировать ребенка о покупке квартиры. Он может сам искать жилье, ездить на осмотры.
Когда составляется договор покупки, где одним из собственников фигурирует подросток, указываются его документы, и он сам подписывает бумаги. Нюанс в том, что рядом должен находиться законный представитель подростка, который также оставляет свои данные и подпись, подтверждая правоспособность юного покупателя.
Необходимые для сделки документы
Когда в процедуре участвуют дети, нужно предоставить свидетельства о рождении, а также удостоверения личности всех участников сделки, включая паспорта тех детей, кому уже есть 14 лет. Покупатели должны проверить все бумаги, предоставляемые продавцом на предмет юридической чистоты сделки:
- Документ из ЕГРН должен быть свежим, выданным не позднее, чем месяц назад В нем обратить внимание на лист с техническим планом помещений (нет ли неузаконенных перепланировок). Также там должны иметься сведения о наличии/отсутствии обременений.
- Предыдущий договор о сделках: купля-продажа, дарение, приватизация. То есть основание владения жильем.
- Справка из домовой книги о прописанных жильцах по форме 9. Желательно, чтобы в квартире никто не был прописан, в этом случае справка будет «пустой».
- Задолженностей по коммунальным услугам.
- Согласие супруга на продажу, если продавец находится в браке или развелся не более 3 лет назад.
- Если фамилии собственников менялись после того, как появилась данная недвижимость, потребуется свидетельство о браке или разводе.
- Справка ПФР, если квартира была куплена за маткапитал и разрешение органов опеки на продажу детской доли.
- Процесс совершения сделки отличается тем, что договор купли-продажи квартиры с детьми обязательно удостоверяется в нотариальной конторе. Именно там продавцу потребуется предоставить вышеуказанные документы, чтобы нотариус проверил чистоту сделки.
От покупателей нужны:
- Паспорта и свидетельства о рождении.
- В случае ипотеки необходимо иметь при себе ипотечный договор и лист независимой оценки.
- Подтверждение дееспособности родителей или опекунов (не всегда требуется).
После совершения сделки документы отправляются для регистрации в Росреестре. Как только квартира перейдет документально к несовершеннолетнему собственнику, он или законный представитель передают деньги продавцу, получают расписку о принятии средств. Составляется акт приема передачи жилья и передача ключей.
Отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке
Когда дом еще не сдан в эксплуатацию, родители/опекуны сначала заключают договор долевого участия в строительстве объекта. Здесь жилье приобретается у юридического лица. Других отличий нет. Представлять ребенка до 14 лет будут родители, до 18 лет – частично он сам.
Регистрация договору происходит по такому же сценарию, в зависимости от возраста ребенка. После сдачи дома выписка ЕГРН оформляется на юного собственника, но уполномоченные лица (родители, представители, опекуны) должны присутствовать при сдаче документов и получать их. Допустима передача прав по ДДУ, когда ребенок выступает в качестве цессионария (правопреемника).
Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
После приобретения жилья, где несовершеннолетний стал полным собственником, выделение долей не требуется – вся недвижимость будет принадлежать только ему. В том случае, если он стал собственником одной из долей, необходимо обозначить конкретно, какая доля принадлежит именно ребенку.
Выделение доли при покупке жилья в ипотеку
После погашения займа банк передает квартиру в собственность заемщику. И если в течение срока ипотеки использован маткапитал, то собственник будет обязан выделить долю. Если же на момент покупки в семье уже был ребенок, он не участвует в кредитном договоре, однако так же имеет право на часть имущества после выплаты кредита. на выделение дается 6 месяцев после закрытия долга перед банком. Перед выделением долей обременения с квартиры надо снять документально.
Покупка с участием материнского капитала
Когда жилье целиком куплено на маткапитал или в стоимость внесена одна часть собственных средств, и частью – средства капитала, то владельцы обязаны выделить доли несовершеннолетним течение 7 месяцев после покупки. Родителям (матери) надо обратиться в ПФР, чтобы средства капитала перешли в счет стоимости жилья. Пенсионный фон привлекает продавца, который выдает обязательство продажи. Только после перехода жилья в собственность новых хозяев средства перечисляются на счет продавца.
Выделение долей
Доли выделяются без применения определенных стандартов. Но эксперты рекомендуют давать ребенку долю не менее полученного размера маткапитала. То есть, если ребенок один – не меньше 460 тысяч в денежном эквиваленте от стоимости жилья.
Другой пример: квартира стоит 4 млн рублей, в ее стоимость вошел материнский капитал в размере (примерно) 460 тыс. рублей. Соответственно, доля ребенка должна быть не меньше 12% площади жилого объекта. Если в квартире 50 кв. м., доля ребенка равна 6 кв. м.
На практике обычно выделяют доли, исходя из числа членов семьи. К примеру, 1/3 - если в семье один ребенок и два родителя, или 2/4 в случае с двумя детьми. Площадь квартиры делится на количество членов семьи, из этой суммы получаются размеры детских долей.
Оформляется Соглашение о выделении долей, которое заверяется у нотариуса (если доля выделяется в том числе и супругу). После чего процедура проходит регистрацию в Росреестре, куда нужно принести паспорта и свидетельства о рождении, свидетельство о браке, соглашение о выделении долей (3 экз.) и квитанции об оплате пошлины (ка каждого дольщика своя).
Заключение
Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми займет больше времени только в том случае, если использовался материнский капитал или родители решили, что детей нужно включить в долю, как собственников. Если же приобретение проходит без средств маткапитала и квартира оформляется исключительно на родителей, то сделка пройдет в стандартном режиме.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
