Особенности покупки квартиры с несовершеннолетними детьмиПокупка квартиры с несовершеннолетними собственниками всегда занимает больше времени, так как требуются справки из органов опеки и строгое соблюдение ...

Особенности покупки квартиры с несовершеннолетними детьми

05 октября 2021
14
0 коммент.
в избранное (0)
время чтения: 7 мин.

Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками всегда занимает больше времени, так как требуются справки из органов опеки и строгое соблюдение законодательства. А если не оформлять новое жилье на ребенка, есть ли риски? Рассказываем, что нужно знать, заключая сделку, можно ли не включать в договор детей, как выделить доли и собрать требующиеся документы.

Права несовершеннолетнего ребенка на недвижимость

В наше время, согласно законодательству, родители могут оформлять жилье на детей при покупке. Права на собственность или часть его не ограничены возрастом и дееспособностью граждан. Единственным ограничением для детей будет непосредственное участие в процедуре приобретения. 

Перед покупкой следует определиться, какой статус может получить ребенок по отношению к недвижимости. 

  • Титульный собственник – будет владеть владеет всей квартирой или долей в ней. В правоустанавливающих документах тогда указывается фамилия, имя и отчество ребенка, а также реквизиты документа, удостоверяющего личность, то есть свидетельства о рождении. 
  • Будет иметь прописку в жилом помещении, но собственником не будет – по бумагам жилье оформляется только на родителей. 
  • Есть ли у него доля. В случае, когда квартира покупается на средства маткапитала, то покупатель обязан выделить доли для детей. При этом доля каждого должна делиться на метраж и стоимость жилья. Доля может быть маленькой в большом городе, где жилье очень дорогое, и достаточно большой в сельских поселениях, где иногда с маткапиталом можно купить весь дом. Но в любом случае дети становятся собственниками, интересы которых учитываются в дальнейшем.

Процесс регистрации сделки не будет составлять проблем, если все этапы проводятся согласно правилам, установленным законодательством.

Нюанс в том, что нового собственника нельзя прописывать одного – регистрация осуществляется только совместно с родителями, одним из них или опекуном. Не прописываться совсем также нельзя – в квартире, оформляемой в собственность на ребенка, он должен быть зарегистрирован.

Следует знать, что ипотечные квартиры, которые оформлены на детей, банк изъять не может в случае неуплаты по кредиту. Ему тоже потребуется согласие от органов опеки. Также разделу не подлежат доли детей при разводе родителей, так как не считаются имуществом, нажитым в браке.

Выписка из ЕГРН, раздел 2

Пошаговая инструкция по приобретению

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми проходит в том же порядке, что и обычные сделки:

  • Выбирается квартира, происходит осмотр жилья и документов, 
  • Стороны договариваются об окончательной стоимости, дате и месте совершения сделки. 

Алгоритм действий по отношению к малолетнему лицу может различаться в зависимости от того, достиг ли он 14 лет или нет.

Если детям до 14 лет

Малолетние дети до 14 лет сами в сделках участия не принимают. Все действия по приобретению совершает опекун или законный представитель (мать/отец).

Законодательство строго следит за тем, чтобы малыш не остался без жилья и прописки. При этом для него должна быть куплена такая же квартира или с улучшением условий проживания. Прописку таких детей осуществляют только с матерью или с ее согласия, выписывать также нельзя без согласия матери ребенка. Все действия совершаются с записью «в интересах несовершеннолетнего».

Если подросткам от 14 до 17 лет включительно

В российской Федерации дети получают паспорт в 14 лет, и становятся частично дееспособными. То есть они участвуют в сделке купли-продажи, если являются собственниками и имеют долю в квартире. Родители по закону должны проинформировать ребенка о покупке квартиры. Он может сам искать жилье, ездить на осмотры. 

Когда составляется договор покупки, где одним из собственников фигурирует подросток, указываются его документы, и он сам подписывает бумаги. Нюанс в том, что рядом должен находиться законный представитель подростка, который также оставляет свои данные и подпись, подтверждая правоспособность юного покупателя.

Необходимые для сделки документы

Когда в процедуре участвуют дети, нужно предоставить свидетельства о рождении, а также удостоверения личности всех участников сделки, включая паспорта тех детей, кому уже есть 14 лет. Покупатели должны проверить все бумаги, предоставляемые продавцом на предмет юридической чистоты сделки:

  • Документ из ЕГРН должен быть свежим, выданным не позднее, чем месяц назад В нем обратить внимание на лист с техническим планом помещений (нет ли неузаконенных перепланировок). Также там должны иметься сведения о наличии/отсутствии обременений. 
  • Предыдущий договор о сделках: купля-продажа, дарение, приватизация. То есть основание владения жильем.
  • Справка из домовой книги о прописанных жильцах по форме 9. Желательно, чтобы в квартире никто не был прописан, в этом случае справка будет «пустой».
  • Задолженностей по коммунальным услугам.
  • Согласие супруга на продажу, если продавец находится в браке или развелся не более 3 лет назад.
  • Если фамилии собственников менялись после того, как появилась данная недвижимость, потребуется свидетельство о браке или разводе.
  • Справка ПФР, если квартира была куплена за маткапитал и разрешение органов опеки на продажу детской доли.
  • Процесс совершения сделки отличается тем, что договор купли-продажи квартиры с детьми обязательно удостоверяется в нотариальной конторе. Именно там продавцу потребуется предоставить вышеуказанные документы, чтобы нотариус проверил чистоту сделки.

От покупателей нужны: 

  • Паспорта и свидетельства о рождении.
  • В случае ипотеки необходимо иметь при себе ипотечный договор и лист независимой оценки.
  • Подтверждение дееспособности родителей или опекунов (не всегда требуется).

После совершения сделки документы отправляются для регистрации в Росреестре. Как только квартира перейдет документально к несовершеннолетнему собственнику, он или законный представитель передают деньги продавцу, получают расписку о принятии средств. Составляется акт приема передачи жилья и передача ключей.

Отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке

Когда дом еще не сдан в эксплуатацию, родители/опекуны сначала заключают договор долевого участия в строительстве объекта. Здесь жилье приобретается у юридического лица. Других отличий нет. Представлять ребенка до 14 лет будут родители, до 18 лет – частично он сам. 

Регистрация договору происходит по такому же сценарию, в зависимости от возраста ребенка. После сдачи дома выписка ЕГРН оформляется на юного собственника, но уполномоченные лица (родители, представители, опекуны) должны присутствовать при сдаче документов и получать их. Допустима передача прав по ДДУ, когда ребенок выступает в качестве цессионария (правопреемника).

Образец договора уступки прав

Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему

После приобретения жилья, где несовершеннолетний стал полным собственником, выделение долей не требуется – вся недвижимость будет принадлежать только ему. В том случае, если он стал собственником одной из долей, необходимо обозначить конкретно, какая доля принадлежит именно ребенку. 

Выделение доли при покупке жилья в ипотеку

После погашения займа банк передает квартиру в собственность заемщику. И если в течение срока ипотеки использован маткапитал, то собственник будет обязан выделить долю. Если же на момент покупки в семье уже был ребенок, он не участвует в кредитном договоре, однако так же имеет право на часть имущества после выплаты кредита. на выделение дается 6 месяцев после закрытия долга перед банком. Перед выделением долей обременения с квартиры надо снять документально. 

Покупка с участием материнского капитала

Когда жилье целиком куплено на маткапитал или в стоимость внесена одна часть собственных средств, и частью – средства капитала, то владельцы обязаны выделить доли несовершеннолетним течение 7 месяцев после покупки. Родителям (матери) надо обратиться в ПФР, чтобы средства капитала перешли в счет стоимости жилья. Пенсионный фон привлекает продавца, который выдает обязательство продажи. Только после перехода жилья в собственность новых хозяев средства перечисляются на счет продавца.

Образец соглашения о выделении долей детям

Выделение долей

Доли выделяются без применения определенных стандартов. Но эксперты рекомендуют давать ребенку долю не менее полученного размера маткапитала. То есть, если ребенок один – не меньше 460 тысяч в денежном эквиваленте от стоимости жилья. 

Другой пример: квартира стоит 4 млн рублей, в ее стоимость вошел материнский капитал в размере (примерно) 460 тыс. рублей. Соответственно, доля ребенка должна быть не меньше 12% площади жилого объекта. Если в квартире 50 кв. м., доля ребенка равна 6 кв. м. 

На практике обычно выделяют доли, исходя из числа членов семьи. К примеру, 1/3 - если в семье один ребенок и два родителя, или 2/4 в случае с двумя детьми. Площадь квартиры делится на количество членов семьи, из этой суммы получаются размеры детских долей.

Оформляется Соглашение о выделении долей, которое заверяется у нотариуса (если доля выделяется в том числе и супругу). После чего процедура проходит регистрацию в Росреестре, куда нужно принести паспорта и свидетельства о рождении, свидетельство о браке, соглашение о выделении долей (3 экз.) и квитанции об оплате пошлины (ка каждого дольщика своя). 

Заключение

Покупка квартиры с несовершеннолетними детьми займет больше времени только в том случае, если использовался материнский капитал или родители решили, что детей нужно включить в долю, как собственников. Если же приобретение проходит без средств маткапитала и квартира оформляется исключительно на родителей, то сделка пройдет в стандартном режиме.


Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Содержание
1. Права несовершеннолетнего ребенка на недвижимость
2. Пошаговая инструкция по приобретению
3. Необходимые для сделки документы
4. Отличия в процедуре приобретения жилья в новостройке
5. Как выделить долю в недвижимости несовершеннолетнему
6. Заключение
Панкова Ксения, Dominfo.ru
Автор статьи
Панкова Ксения
слежу на новостями
Комментарии:
Так же смотрите:
Законы РФРасписка о получении денежных средств за квартиру - актуальн...
В итоговый пакет документов на квартиру входит договор купли прод...
22.09.2021
45
Законы РФКупил квартиру с долгами по коммунальным платежам - порядок ...
Некоторые продавцы не сообщают про коммунальные задолженности, ес...
16.09.2021
50
Законы РФДля чего нужен кадастр недвижимости и какие сведения содержи...
Многие до сих пор путают Росреестр, Кадастровую палату и БТИ. В с...
24.09.2021
30
Законы РФМожет ли ИП получить налоговый вычет при покупке квартиры в ...
Налоговый вычет понимается, как возврат определенной суммы из пер...
28.09.2021
21