Можно ли купить квартиру в доме, попадающим под программу реновацииАварийное и ветхое жилье есть в каждом городе. Раньше люди старались продать такую недвижимость при первом удобном случае. Но с 2017 года стал действо...

Можно ли купить квартиру в доме, попадающим под программу реновации

26 августа 2021
114
6 коммент.
в избранное (0)
время чтения: 6 мин.

Аварийное и ветхое жилье есть в каждом городе. Раньше люди старались продать такую недвижимость при первом удобном случае. Но с 2017 года стал действовать закон «О реновации» и теперь многие стремятся приобрести «убитые» квартиры в аварийных домах. Можно ли купить квартиру в доме под реновацию, и в чем смысл подобных приобретений?

Что такое реновация

Программа запущена пока в Московской области, так как в столице много ветхих жилых зданий, которые очень трудно поддерживать в удовлетворительном состоянии. Если разрушающийся дом не является архитектурной ценностью, его проще убрать и построить новый. Согласно программе, жильцов, подписавших соглашение, переселяют в новостройку, а на месте снесенных зданий строят современные дома с благоустроенными территориями. Первый этап реновации начался в 2020 году и продлится до 2024 г., коснувшись крайне сильно обветшавших домов, построенных до 1960 года.

Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию

Нужно сначала разобраться, для чего нужна покупка жилья в доме под реновацию. Если с целью инвестиций в будущее, то это неплохой вариант. Сейчас можно приобрести дешевую жилплощадь, какое-то время сдавать ее, а после расселения получить квартиру в новостройке. Если же приобретаемая квартира будет единственным жильем, то прежде чем решиться на такой шаг, необходимо взвесить все плюсы и минусы покупки.

Риски покупки

Возможных трудностей до и после приобретения ветхого жилья достаточно:

  • Программа только запущена и когда дойдет очередь до конкретного дома, ответа нет. Реновация пройдет в три этапа: 2020-24, 2025-28, 2029-32 гг. Нужно понимать, в какой период входит снос здания, в котором находится покупаемое вами жилье.
  • До сих пор не все условия программы окончательно согласованы. Есть вероятность, что ее могут заморозить из-за отсутствия финансирования, или остановить. И тогда собственники ветхой квартиры долго не смогут попасть в новое жилище.
  • Снос и переселение могут затянуться на неопределенный срок.
  • Новую квартиру можно получить в неудобном месте, без развитой инфраструктуры. Это касается Зеленограда и Новой Москвы – там решили, что переселение будут проводить в пределах округа, а не района. 
  • Жилье, находящееся в залоге или имеющее обременения, может не попасть в программу реновации, и тогда покупатель потеряет деньги и время.

Недвижимость, полученная по программе, может оказаться со сниженными потребительскими параметрами: неудобная планировка, некачественная отделка и т.п. А также участник программы может получить жилье в доме на окраине или в неудобном для него районе.

Плюсы

Но те, кто рискнул приобрести такое жилье, в будущем получат много плюсов:

  • Однокомнатная хрущевка имеет площадь 33-35 кв. м., что равно по статусу современной квартире-студии. Собственники таких квартир в новом доме получат равноценную альтернативу по статусу: тоже однокомнатную квартиру. Однако по площади она будет соответствовать современным стандартам, то есть больше, и стоимость квартиры окажется выше на 30-40%. 
  • Многодетные семьи и льготники получат жилье с большим метражом согласно закону Москвы №29 от 14.06.2006, где сказано, что на каждое зарегистрированное лицо должно приходиться 18 кв. м.
  • Недвижимость, которую предлагают по программе, выдается уже с ремонтом, когда как жилье в новостройках обычно сдают без отделки.
  • Аварийные дома располагаются в районах с уже развитой инфраструктурой. Новое жилье обычно выдают в том же районе – поэтому есть вероятность получить хорошую квартиру в новостройке, в своем районе и со всеми удобствами.

Минусы

Кроме рисков, существуют проблемы, которые видно уже на этапе поиска квартиры:

  • После вступления в силу программы цены на ветхое жилье резко взлетели. Иногда оказывается дешевле купить квартиру с меньшей площадью в строящемся доме, к тому же можно самостоятельно выбрать расположение дома и квартиры.
  • Если нет иного места для проживания – придется жить в старом доме с плохим ремонтом и разваливающимися коммуникациями. Средства, потраченные на ремонт таких квартир, не возвращаются.
  • Если возникнет желание продать эту квартиру в течение первых 5 лет после покупки, то придется заплатить налог на доход – 13% от стоимости жилья за исключением вычетов. 
  • В Москве – это сумма не маленькая. 
  • Сразу продать эту квартиру тоже не получится – всех желающих ожидает много бумажной волокиты при покупке и при продаже.
  • В старых домах могут быть незаконные перепланировки, скрытые жильцы или обременения – поэтому все надо подвергнуть тщательной проверке.
  • В аварийном доме нельзя прописаться. Оформляются только документы на собственность. 

Можно ли купить квартиру под реновацию в ипотеку

Теоретически можно, так как применяется ФЗ№141, где говорится, что все условия ипотечного договора со старой квартиры переносятся на новое жилье, переданное по программе реновации. Но не каждый банк пойдет на такую сделку, аргументируя тем, что стоимость старого дома по оценкам экспертов выше, чем квартира в новом, есть большой процент износа, и если банку придется забрать залоговую квартиру, то он потеряет в деньгах.

Такой кредит можно получить в Сбербанке, предлагающем его на общих условиях с покупкой обычных квартир. Сбербанк считает не оценочную стоимость жилья, а кадастровую. Заемщик ничего доплачивать не будет. Есть и другие финансовые организации, работающие с домами под снос, но их пока мало.

Можно ли использовать материнский капитал при покупке квартиры под реновацию

Приобрести жилье в доме, подлежащем сносу, использовав маткапитал, технически можно. Но при этом есть несколько условий, выполнить которые будет затруднительно:

1. Купленная квартира должна быть лучше и больше, чем предыдущее жилье семьи;

2. Маткапитал нельзя реализовать на покупку, если дом очень ветхий, аварийный. 

Получается замкнутый круг: дома под снос по программе реновации все признаны аварийными и работники ПФР могут отказать в праве использования денег на приобретение жилья именно в ветхом доме. Так как неизвестно, когда этот дом снесут и люди получат новое жилье.

Можно ли купить комнату в квартире под реновацию

Квартира, в которой планируется купить комнату, должна иметь статус общежития или коммунального жилья. Это довольно выгодное вложение, так как, купив комнату в коммуналке, люди впоследствии получат полноценную однушку в новом жилье. 

Варианты для владельцев хрущевок: продавать или ждать переселения

Все будет зависеть от того, в какой период планируется расселить дом. Если этот дом попал под первый этап реновации, то есть смысл дождаться и получить новую квартиру. В других случаях решать владельцу, ведь придется ждать 5, а то и 10 лет. Если это единственное жилье, то вряд ли кому захочется жить в некомфортных условиях длительный срок, дожидаясь, когда дом войдет в программу сноса.

Заключение

Покупка квартиры в доме под реновацию имеет смысл, если этот дом попадает под первый этап программы или собственник собирается подождать, сдавая жилье в аренду. Такое жилье лучше приобретать за наличные деньги, но перед покупкой тщательно проверять на предмет юридической чистоты и наличия обременений.


Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.

Содержание
1. Что такое реновация
2. Стоит ли покупать квартиру в доме под реновацию
3. Можно ли купить квартиру под реновацию в ипотеку
4. Можно ли использовать материнский капитал при покупке квартиры под реновацию
5. Можно ли купить комнату в квартире под реновацию
6. Варианты для владельцев хрущевок: продавать или ждать переселения
7. Заключение
Панкова Ксения, Dominfo.ru
Автор статьи
Панкова Ксения
слежу на новостями
Комментарии:
31 августа 2021 (15:59)

Где можно проверить квартиру перед покупкой на предмет того, находится ли она в очереди на реновацию? Не хочется спустя несколько месяцев переезжать на новое место жительства.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
31 августа 2021 (16:18)

Пробежался сейчас по сайтам. Так вот, цены на такие квартиры сейчас выше, чем в новостройках. Лично я бы не рискнул покупать эту недвижимость. Неизвестно еще, расселят такой дом или нет, а деньги будут заплачены.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (13:03)

Реновация может закончиться точно так же, как и началась. Вот так купишь квартиру в старенькой хрущевке в надежде на переселение в новое жилье, а придется жить в ней всю оставшуюся жизнь.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (13:51)

Покупка такой квартиры может оказаться весьма перспективной сделкой. Некоторые продавцы готовы в такой ситуации идти на снижение цены. Но при этом нужно обязательно тщательно проверять недвижимость по всем базам.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
01 сентября 2021 (13:57)

Стоит помнить, что после получения новой квартиры, её какое-то время нельзя будет продать. По крайней мере, так было до недавнего времени. Вроде бы сейчас этот срок определен в три года.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
08 сентября 2021 (14:09)

По своему опыту могу сказать, что перед покупкой нужно тщательно проверить квартиру. Зачастую владельцы продают их, когда понимают, что не могут рассчитывать на законную реновацию.

Ответить
0
0
Развернуть ветку
Так же смотрите:
ЛайфхакиКак переоформить коммунальные платежи на себя при покупке кв...
После того, как недвижимость перейдет в собственность новым владе...
21.09.2021
183
Законы РФОсобенности покупки квартиры по переуступке в ипотеку
Взяв ипотечный кредит на квартиру на этапе котлована, некоторые л...
14.09.2021
139
Законы РФМожно ли купить квартиру на материнский капитал у родителей ...
Многие молодые семьи не имеют достаточно средств для приобретения...
18.11.2021
22
Законы РФИпотека или кредит на квартиру - что выгоднее для покупателя
Когда нет или не хватает собственных средств на приобретение жилп...
29.09.2021
61