Ситуация, когда люди одновременно продают и покупают квартиры, встречается часто. В этом случае перед собственниками возникает вопрос: можно ли сразу получить налоговый взаимораcчет при продаже и покупке квартиры в одном году.
Особенности налогового вычета при покупке и продаже квартиры в одном году
Собственник воспользоваться вычетом, чтобы погасить налог при продаже, в случае, когда купил, а затем продал одну и ту же квартиру за те же деньги. Это и есть собственно взаиморасчет, так как здесь действует вычет на сумму затрат.
Налоговые платежи при приобретении нового объекта недвижимости
Приобретая новую квартиру, собственник получает право на налоговый вычет. Продав старую, он должен уплачивать налог на доход, за исключением:
- Совершения альтернативной сделки – т.е. новое жилье равно о стоимости старому.
- Владение старой квартирой больше 5 лет (в отдельных случаях более 3 лет).
Но если новая квартира была дороже старой, и срок владения старой менее 5 лет, то НК РФ предусмотрел уменьшение налоговой ставки.
Когда можно воспользоваться двумя вычетами
Собственники могут одновременно использовать два вычета согласно пп.1 и 3 п. 1 ст. 220 НК РФ. Нужно уменьшить сумму налогооблагаемого дохода, который был получен при продаже жилья, на сумму вычета при покупке новой квартиры. При этом должны соблюдаться условия:
- Покупка оформление должно быть в том же году, что и продажа предыдущего жилища.
- Новое жилье куплено раньше, чем продано старое.
- Ранее вычет на покупку недвижимости не применялся.
- Не вычерпан лимит (2 млн руб.).
- Жилье куплено у чужих людей.
Имущественный вычет при продаже применим даже у тех граждан, кто не работает: пенсионеры, нетрудоустроенные и предприниматели на УСН. Так как они тоже получают доход, реализовав свое жилье.
В каких случаях взаимозачет в платежном периоде не учитывается
На взаиморасчет при продаже и покупке квартиры в одном году могут рассчитывать только работающие граждане РФ, доход которых облагается по ставке в 13%. Но нужно учитывать следующие моменты:
- Если собственник уже применял налоговый вычет на покупку квартиры, полностью его выбрав, то получить новый он не сможет.
- Должно быть законное право на вычет: договор купли-продажи или акт-приема-передачи квартиры в новостройке, зарегистрированные в нужном налоговом периоде, а так же налогооблагаемые доходы (13%).
- Иногда при продаже в расчет берут кадастровую стоимость жилья (214.10 НК РФ) и учитывают понижающий коэффициент – поэтому разница может быть ощутимой.
Можно ли учесть расходы на приобретение нового жилья
Налоговый кодекс разрешает воспользоваться только одним видом вычета для конкретной операции. Первый вычет в 1 млн. рублей полагается продавцу жилья, но вместо него можно уменьшить доход от продажи на стоимость нового жилища. Это выгодно, если разница между стоимостью двух квартир выше 1 млн. руб.
Для доказательства потребуется:
- Договор купли-продажи.
- Акт приема-передачи.
- Расписка о получении средств, чеки или квитанции.
Покупатель также может применить вычеты из расчета, если новое жилье дороже старого, но не более чем на 2 млн. рублей.
Как рассчитать НДФЛ и что необходимо знать для расчета
Расчет НДФЛ производится на основе кадастровой стоимости жилья. Есть два варианта:
Если стоимость в договоре выше, чем кадастровая, то будет учитываться договорная цена.
Когда кадастровая оценка выше, чем прописано в ДКП, то от нее берется 70% (понижающий коэффициент).
Когда люди срочно продают недвижимость по заниженной стоимости (покупали гораздо дороже), они имеют право на освобождение от налогов. Например, купили дом за 1,5 млн., а продали за 1 млн. Применили вычет, налог стал равен нулю.
При расчете нужно следовать правилам: сначала воспользоваться первым вычетом, и если доход все равно остался, то применить второй вычет (для покупателя). При этом первый вычет не должен быть больше чем доход от имущества, а второй – не превышать расходы на покупку или быть больше 2 млн. руб.
Как заявить два имущественных вычета
Пишется одна декларация 3-НДФЛ, которую нужно отнести в ФНС по месту регистрации жилья. Если гражданин желает получить вычет в 1 млн. руб., об этом сообщать не нужно – все расчеты пройдут автоматом. Декларация подается за предыдущий период до 30 апреля. Т.е. если сделки произошли в 2020 году, то документы надо сдать в 2021.
Все равно надо готовить 3-НДФЛ, если расчет налога был нулевым. Следует помнить, что сотрудники ФНС могут отказать в предоставлении сразу двух вычетов, аргументируя тем, что в разных группах не может быть взаиморасчета. Однако согласно НК РФ и Минфину налог на доходы граждан определен между суммой полученных денег и суммой всех вычетов, которые полагаются по закону.
Необходимые документы для одновременного оформления
В налоговое ведомство предоставляются следующие бумаги:
- Паспорта собственника (собственников, если в сделке участвовали другие лица).
- Справка 2-НДФЛ за предыдущий год.
- Два договора КП (на продажу и на покупку).
- Два акта приема-передачи.
- Расписки, чеки или квитанции о получении средств.
- Выписка ЕГРН (при покупке жилья).
Нужно заранее сделать копии всех документов (паспорт – первые 2 страницы).
Декларация ЗНДФЛ составляется только при продаже жилья.
Сотрудник проверит наличие документации и попросит написать заявление. В том случае, если в сделке есть другие собственники (супруги), они должны написать отказ от получения вычета в пользу кого-то одного.
Налог с продажи квартиры в 2021 году
Начиная с 2021 года, налог на доход от продажи жилья будет начисляться от кадастровой стоимости. Но от его уплаты в случае продажи только одной квартиры (дома, гаража) будут освобождены инвалиды, участники боевых действий, пенсионеры и другие льготные категории граждан (ст. 407 НК РФ).
Станет легче получить налоговый вычет при покупке жилья. Новые правила убирают составление 3-НДФЛ – достаточно только заявления в ФНС. Сократился список документов, и срок проверки (до 3 дней с момента подачи заявки). Деньги будут перечисляться в течение 15 дней с момента окончания проверки.
Заключение
Взаиморасчет при покупке и продаже квартиры в один налоговый период осуществляется не всегда: нужно учитывать целый ряд условий. Оптимальным решением будет продажа жилья по истечении 5 лет владения с последующей покупкой нового: тогда собственник не платит налог на доход, но при этом сможет получить вычет на покупку.
Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.
