Что выгодно брать: жилье с отделкой или без? Первичное или вторичное? А может лучше на стадии котлована. Отвечаем на все эти вопросы.
Цены на жилье постоянно растут, но даже этот факт не останавливает, ведь квартирный вопрос актуален всегда. И сколько бы ни стоила квартира, всегда хочется найти вариант экономный и надежный. Специалисты Dominfo собрали актуальную информацию и рассказывают о том, какие существуют способы для выгодной покупки квартиры.
Первичное или вторичное жилье?
Звучит, как философский вопрос «быть или не быть?», но у нас есть ответ в цифрах. Сначала немного предисловия. Считается, что квартира на вторичном рынке дешевле. Однако это не всегда так. На стоимость квадратного метра влияет много факторов: проект дома, репутация застройщика, район, этажность, отзывы, стоимость обслуживания дома управляющей компанией. Не все так однозначно.
Для сравнения мы посмотрели цены в городе-миллионнике на первичное и вторичное жилье. Цены в Воронеже.
А теперь цены в Москве.
Видно, что цифры разные, как мы уже говорили выше, на стоимость влияет много факторов. В разных районах Москвы цены на одну и туже по площади квартиру могут достигать разницы в несколько миллионов рублей. Поэтому делать выводы, какую квартиру выгоднее купить: новостройку, вторичную или «котлован», — сложно. Все зависит от личных потребностей покупателя и характеристик приобретаемого имущества.
Первичное жилье — способы сэкономить
Квартиру можно выгодно купить в определенный сезон (Смотри также: Когда выгодно продавать квартиру – о сезонности и ситуации 2020), на разных стадиях строительства, с помощью льготной программы и других особенностей. Подробнее рассмотрим каждый пункт.
Льготная ипотека
О ней слышал уже, наверное, каждый. Особенно о последней, которая породила большой спрос на рынке недвижимости. До 1 ноября 2020 года в России проходила специальная кредитная программа, благодаря которой купить квартиру в новостройке можно было под 6,5% годовых. Такой выгодной ипотечной ставки в стране еще не было. Возможно, программу продлят, но лучше не надо. В ней есть свои подводные камни.
Вернемся к кредитованию. Ипотеку охотно берут молодые семьи, для них государство предусмотрело специальные программы. Если в дальнейшем семья расширяется, появляется второй и третий ребенок, то ставку на весь период выплат можно снизить до 6%.
К тому же при рождении первого ребенка выдают материнский капитал в размере 450 тысяч рублей. Этой суммой можно воспользоваться в качестве первого взноса по кредиту. Так что, если вы молодая, расширяющаяся семья, ипотека — это способ выгодно приобрести имущество.
Покупка на стадии котлована
Да, покупать недвижимость на стадии строительство — выгодно, но как показывает практика, есть риски. И самое нестрашное, что случалось с теми, кто вложил средства в «котлован» — это перенос сроков сдачи. Поэтому, решив, купить недвижимость на такой стадии, советуем: собрать всю информацию о застройщике, какие еще объекты возводит, сдавалось ли ранее жилье или это единственный объект, как давно на рынке строительства и подобные вопросы.
С 2019 года вкладывать средства на этапе строительства стало не так страшно, но и не так выгодно. Все потому, что изменилась система финансирования строительства. Теперь новый дом возводят не за счет покупателей, а с помощью банка. Новая система носит название эскроу-счет. Деньги поступают не застройщику напрямую, а банку, и строительная компания получит финансы только после сдачи дома в эксплуатацию. Поэтому покупка на стадии котлована перестала быть такой выгодной. И если раньше раннее приобретение экономило 20-25% от стоимость готовой квартиры в новостройке, то сейчас 15-20%. И проектов с применением эскроу-счетов стало не так много.
Покупка на поздней стадии строительства
Здесь тоже можно выгодно приобрести квартиру, а главное риски при этом уменьшаются. Но экономия не будет столь выгодной. Например, если решитесь покупать, когда возвели уже первые этажи, то это плюс 5-7% к стоимости квартиры на этапе котлована, если решитесь покупать, когда уже приступили к отделке, то это плюс 10-15% к цене на нулевом цикле. Выгода небольшая, но все-таки есть.
Покупка внесезон
Порой стоит немного подождать, чтобы получить выгоду — этот постулат относится и к покупке квартиры. Чтобы кто не говорил, а сезонность существует во всем, и жилье не исключение. Застройщик даст хорошие скидки, когда увидит, что спрос на его квартиры начал падать.
Сезон большого спроса на новостройки — середина весны, осень и декабрь. Низкий сезон — январь, февраль, лето. Многие агентства недвижимости к концу года щедры на скидки. От показателей продаж у менеджеров компании зависит новогодний бонус, поэтому они охотно делают выгодные предложения. В это время не стесняйтесь лично просить скидку на жилье.
Покупка квартиру с отделкой
Приобретая только бетонную коробку, вы увеличиваете стоимость квартиры на 15-20% — именно столько придется вложить в самостоятельный ремонт. Поэтому выгоднее покупать квартиру с полной или предчистовой отделкой. В первом варианте нужно только получить ключи, привезти мебель и можно жить. Но цена за квадратный метр на 20-25 тысяч рублей будет дороже. Но даже это дешевле ремонта, который, примерно, будет стоить 30-35 тысяч рублей за квадратный метр.
Есть и еще один вариант для выгодной покупки. На рынке жилья уже появились такие строительные компании, которые предлагают выбрать вариант отделки заранее. Строительные материалы выбираете вы, а застройщик со своей бригадой благоустраивает. Здесь всё зависит от материалов, которые вы выберете и от строительной компании. Можно и сэкономить и потратиться. Но точно есть плюс — вам не придется ничего переделывать «под себя».
Вторичное жилье — способы сэкономить
Жилье на вторичном рынке, конечно, дешевле, чем новое. Но иногда б/у квартиры по цене могут быть такими же как новые, но в черновой отделке. Самый простой способ сэкономить при покупке вторичного жилья, приобрести его внесезон. Для остальных вариантов придется прибегнуть к помощи специалистов, чтобы сберечь свои нервные клетки.
Варианты, когда на покупке вторичного жилья можно сэкономить:
- Залоговое имущество. Кредитор срочно продает квартиру, чтобы погасить долг. Понятно, что при такой продаже стоимость жилья будет значительно ниже. У крупных банков, таких как: "Сбербанк", "ВТБ-242", "Альфа-банк", "Россельхозбанк", "УралСиб" на сайтах есть специальная рубрика, так называемая, витрина залогового имущества.
- Ипотечная квартира. Покупка такой недвижимости дешевле, потому что никто не хочет связываться с рисками. Здесь не обойтись без грамотного юриста. Он поможет правильно составить договор, и вы спокойно приобретете квартиру, выплавив ипотеку за предыдущего владельца полностью или оформив ее на себя.
- Жилье с прописанными людьми. И такое бывает. В ряде случаев, согласно статье 292 Гражданского кодекса РФ ч.2, новый владелец может добиться выписки посторонних людей из квартиры через суд. Такой вариант покупки квартиры затрачивает время и нервы, поэтому продавец часто снижает существенно ее стоимость.
Отдельной категорией можно выделить "неудобные квартиры", такой вариант имущества можно выгодно приобрести. Это такое жилье, где реально есть какой-то несущественный недостаток или же, которое стало таким в силу стереотипов.
Неудобным считается жилье:
- На первом этаже (шум от придомовой дороги и хлопанье подъездной двери,сквозняк);
- возле лифта (основная причина – шум);
- на последнем этаже (еще с советского времени вбилось в голову, что может протекать крыша, а в жаркое время нагреваться);
- где нет инфраструктуры (остановка и магазин далеко от дома);
- у дороги или возле рельсов;
- у промышленных зон.
Вывод: Для того чтобы выгодно купить квартиру, нужно изучить различные льготные программы кредитования, узнать ближе застройщика, у которого планируете приобрести жилье. Не бояться и рассматривать предложения от частных лиц. Обязательно сравнивать цены в разных районах города. Помнить о сезонности покупки и продажи имущества и при необходимости узнавать у юристов тонкости проведения покупки «неудобной» квартиры.
Также будет интересно:
Как проверить квартиру перед покупкой: основные правила от адвоката.
3 способа проверить квартиру перед покупкой: самому, через риелтора или в онлайн-сервисе.
Когда выгодно продавать квартиру – о сезонности и ситуации 2020.
