Приобретение жилья, особенно на вторичном рынке, несет в себе массу рисков, из-за которых можно не только лишиться денег, но и не получить квартиру в распоряжение. Поэтому стоит позаботиться о ее проверке перед покупкой.
Предлагаем посмотреть видео "Как проверить квартиру перед покупкой в 2021 году - ТОП ВАЖНЫХ правил от адвоката", где мы подробно рассказываем о всех пунктах самостоятельной проверки.
Проверка документов
В первую очередь нам необходима актуальная выписка из ЕГРН: чем ближе ее дата будет ко дню сделки, тем лучше.
Сведения, которые содержатся в “зеленке” (свидетельстве о государственной регистрации права), предоставленной вам продавцом либо в старой выписке, уже могут быть неактуальными. Поэтому необходимо проверить все самому.
Получить выписку из ЕГРН можно:
• в МФЦ, где выдается письменный документ;
• на сайте Росреестра;
• через онлайн-сервис «Доминфо».
Рекомендуется заказывать расширенный документ и выписку о переходах права собственности.
Что должно насторожить? Несколько переходов права собственности от одного собственника к другому в течение короткого времени — от такого объекта стоит отказаться.
Не поленитесь изучить содержание правоустанавливающих документов, которые вам предоставил продавец.
Далее получаем справку о составе семьи, всех зарегистрированных в этом помещении лицах или выписку из домовой книги.
Проблемы с прописанными жильцами
Далее получаем сведения о зарегистрированных в квартире или доме лицах. Нам важно выяснить, если квартира была приобретена в порядке приватизации, то остались ли в ней зарегистрированными те, кто от приватизации отказались, потому что таких лиц мы выписать не можем.
Также целесообразно попросить собственника снять всех лиц с регистрационного учета в помещении до сделки. Да, по совершении сделки, если они не захотят выписываться из квартиры, вы можете выписать их через суд, но к чему вам лишние сложности?
Перепланировка квартиры
Следующим этапом будет сверка планировки квартиры с ее реальным состоянием. Важно понимать, что есть виды перепланировок, которые вы не сможете узаконить. Если перепланировка не узаконена, то это может тяжким бременем лечь на ваши плечи. А с участием ипотеки неузаконенная перепланировка может быть препятствием к совершению сделки.
Также есть смысл запросить у собственника справку от управляющей компании об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и взносам на капитальный ремонт. Безусловно, наличие задолженности не станет основанием для отказа от сделки, но лучше этот вопрос сразу урегулировать с собственником. Это важно, поскольку, например, взносы на капитальный ремонт переходят новому собственнику вместе с правом собственности.
Проверка собственника
В первую очередь рекомендуем проверить собственника на предмет банкротства. Для этого следует обратиться в Картотеку арбитражных дел и узнать, имеется ли в отношении собственника дело о банкротстве или нет.
Либо можно прибегнуть к Реестру сведений о банкротстве, где также доступно найти эту информацию.
Желательно проверить наличие у собственника крупных долгов на сайте Службы судебных приставов и арестов его имущества.
Также полезно запросить справку о его дееспособности из Росреестра и о том, что он не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере.
Безусловно, вы можете пренебречь этими справками и не просить о них собственника, но учитывайте, что здесь может быть риск.
Если лицо состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере с заболеванием, то имейте в виду, что спустя какое-то время либо продавец, либо его родственники могут обратиться в суд для того, чтобы оспорить сделку, ссылаясь на то, что при ее совершении продавец не мог осознавать значение своих действий. Хотя формально он был дееспособен и мог ставить подпись на документах, суд примет во внимание наличие справки.
Если продавец квартиры состоит в браке или состоял, а квартира была приобретена в период брака, то необходимо заручиться согласием его супруги или бывшей супруги. Да, можно подать документы в Росреестр и без согласия супруги, но имейте в виду, что в этом случае сделка будет оспоримой.
Стоит обратить особое внимание на те случаи, когда один из собственников квартиры — несовершеннолетний. В этом случае для совершения сделки необходимо согласие органа опеки и попечительства. Также важно убедиться, были ли использованы средства материнского капитала при приобретении квартиры. Если да, то в этом случае нужно получить сведения о том, исполнили ли родители свое нотариально заверенное обязательство по выделению долей детям.
Часто в разных источниках можно увидеть рекомендацию отказаться от сделки, если от продавца действует лицо по доверенности. На самом деле здесь важно проверить действительность доверенности на сайте Федеральной нотариальной палаты в Реестре доверенностей.
Заключение
Всегда стоит проявлять бдительность при намерении купить квартиру или дом, ведь это может сэкономить нервы, деньги и время. Комплексная проверка на портале «Доминфо» минимизирует риски и позволяет оформить беспроблемную и безопасную сделку.
У вас остались вопросы? Задайте их экспертам “ДомИнфо” в комментариях.
