Предлагаем посмотреть видео "Как проверить земельный участок перед покупкой - пошаговая инструкция от адвоката" , где мы подробно расскажем о всех разделах проверки.
Проверка документов
Процедуру проверки начнем с обращения к собственнику, чтобы получить от него документы, уже имеющиеся в наличии. У настоящего владельца должно быть свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Также оно называется “зеленкой” и означает, что собственником продавец стал до 15 июля 2016 года.
Документы основания
Имея перед глазами выписку или свидетельство о регистрации, проверьте, на каком основании собственность была передана.
Это возможно благодаря разделу “Документы основания”, который находится в нижней части справочной бумаги. В нем указывается, на основании чего было зарегистрировано право собственности у продавца земельного участка. Перечень документов достаточно большой, среди часто встречающихся:
- Свидетельство о праве наследства.
- Договор купли-продажи имущества.
- Соглашение о дарении.
- Судебное решение.
Проверьте реквизиты документа, чтобы данные в свидетельстве о госрегистрации права собственности совпадали с теми бумагами, которые предоставил продавец. Обязательно требуйте оригиналы – они должны быть у собственника.
Теперь необходимо проверить, что с момента выдачи свидетельства о государственной регистрации права и получения последней выписки из ЕГРН ничего не изменилось – продавец все так же является владельцем земельного участка. Для этого необходимо заказать выписку из ЕГРН об объекте недвижимости. Это можно сделать, обратившись:
- В МФЦ, чтобы получить документ на бумажном носителе;
- Через сайт Росреестра;
- Онлайн-сервис «ДомИнфо».
Данные документы будут равнозначны, и вы сможете ссылаться на них для подтверждения факта проверки земельного участка.
Самостоятельная проверка участка
Можно провести самостоятельные действия по проверке земельного участка. Вашим основным помощником в данном случае будет публичная кадастровая карта. На этом ресурсе вы можете указать номер земельного участка и увидеть его местоположение на реальной карте.
Но лучшим инструментом проверки возможности строительства на земельном участке является градостроительный план.
Однако самостоятельно получить его вы не сможете, поэтому попросите собственника обратиться через Госуслуги и заказать соответствующий документ.
Данная услуга для него будет бесплатной. Срок изготовления градостроительного плана – 20 дней. В итоге у вас на руках окажется документ, в котором будет указано, где можно построить объект недвижимости, какой он может быть площади, какую часть земельного участка можно занимать под строительство. Именно градостроительный план, как ничто другое, поможет защитить ваши интересы.
Проверка на местности
Для такой проверки рекомендуется привлечь кадастрового инженера. С помощью выписки об объекте недвижимости из ЕГРН он сможет установить, где конкретно находится ваш земельный участок.
Не исключено, что ваш земельный участок находится не в том месте, где указывал вам собственник, а ближе к многоквартирному дому, либо его территория ограждена каким-то другим лицом. Чтобы полноценно использовать площадь, вам придется затратить время на обращение в правоохранительные органы, суд.
Также обратите внимание, чтобы на территории земельного участка не было табличек с буквами, цифрами – они используются для обозначения каких-либо коммуникаций. Если таковые имеются, вам придется потратить большую сумму для того, чтобы их перенести, а иногда это попросту невозможно.
Проверка собственника
Вам необходимо также проверить, может ли собственник продавать вам земельный участок. Для этого попросите его получить справку из психоневрологического и наркологического диспансера о том, что он не состоит там на учете.
Если же он все-таки числится там, это не является основанием для признания вашей сделки недействительной. Но вас это должно насторожить – в будущем возможны сложности.
Также попросите его получить выписку из Росреестра о признании гражданина недееспособным либо ограниченно дееспособным. Если такая выписка будет предоставлена, откажитесь от приобретения объекта недвижимости. Это значит, что продавец недееспособен, не понимает, что делает, а значит, вам придется рано или поздно вернуть объект недвижимости. При этом деньги обратно вы не сможете получить.
Стоит проверить собственника и на предмет его банкротства. Такую информацию можно получить из Картотеки арбитражных дел, указав там ФИО продавца, либо из Реестра сведений о банкротстве, предоставив аналогичную информацию.
Проверьте собственника на наличие долгов. Такую информацию вы можете получить с сайта Управления федеральной службы судебных приставов по вашему региону. Значительные долги, которые не возвращаются в течение длительного периода времени, могут стать причиной признания собственника банкротом.
Если ваш собственник находится в браке, то аналогичные проверки необходимо провести также в отношении супруги (супруга), так как они дают нотариальное согласие на продажу объекта недвижимости.
Обратите внимание: если участок приобретен в браке, но на момент покупки вами последний был расторгнут, согласие вам все равно придется получить. Другой вариант – потребовать от продавца решение суда о разделе совместно нажитого имущества, согласно которому объект недвижимости перешел в личную собственность продавца. Если этого не сделать, бывшая супруга может обратиться с иском о признании сделки недействительной.
Заключение
Даже обладая всей этой информацией, будьте осторожны, приобретая недвижимость. Анализируйте документы, обращайте внимание на нюансы, а лучше – закажите комплексную проверку на сайте «ДомИнфо», которая снизит вероятность покупки проблемного участка.
У вас остались вопросы? Задайте их экспертам “ДомИнфо” в комментариях.
