Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами - основные нюансыПродать квартиру без согласия всех собственников нельзя согласно законодательству. Но когда у жильца своей доли нет, можно ли продать квартиру с пропи...

Можно ли продать квартиру с прописанными жильцами - основные нюансы

23 июня 2021
61
0 коммент.
в избранное (0)
время чтения: 6 мин.

Продать квартиру без согласия всех собственников нельзя согласно законодательству. Но когда у жильца своей доли нет, можно ли продать квартиру с прописанным человеком без его согласия? Если да, то какие нюансы в процессе продажи жилья необходимо учесть?

Прописанные жильцы

Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом

Закон не запрещает продавать жилье, если в нем прописано третье лицо, так как собственник квартиры имеет право решать, как им распорядиться. Поэтому согласия лиц, не имеющих доли в имуществе, не потребуется. Однако в статье 292 ЖК РФ указывается, что смена собственника жилья не дает оснований для выписки третьих лиц. То есть тогда покупатель, согласно законодательству, берет квартиру с обременениями на одного или нескольких человек.

Как проверить квартиру перед покупкой и обезопасить себя

Перед покупкой квартиры следует проверить ее в Росреестре на наличие обременений. Сделать это можно на официальном сайте, указав кадастровый номер жилья или полный адрес. Бывают официальные обременения (когда квартира в залоге) и скрытые. К последним относится прописка в ней лиц, не имеющих доли в приватизации.

Заказать полную проверку недвижимости на юридическую чистоту можно через онлайн-сервис Доминфо. Проверка осуществляется по 27 официальным базам и черным спискам собственников.

Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми

Возможно несколько причин продажи недвижимости с зарегистрированными жильцами:

  • У продавца нет возможности прописаться в другом месте на момент совершения сделки. Самый часто встречающийся случай, так как обычно планируется на вырученные средства от продажи жилья купить другую недвижимость. После покупки другой квартиры продавец должен прописаться в ней, что автоматом снимает прежнюю регистрацию. Этот момент следует указать в договоре купли-продажи.
  • Зарегистрированы люди, которых без их согласия выписать нельзя.В этом случае новый собственник выписывает жильцов принудительно: через суд или отделение, отвечающее за регистрацию граждан.
  • Ничего сделать нельзя, если надо продать квартиру, где прописан человек, не собственник, который в случае смены владельца имеет право на сохранение своей регистрации в этом жилье. 

Можно ли выписать человека без его согласия

Существует два вида регистрации в жилье: временная и постоянная. Первая оформляется на конкретные сроки. А постоянная прописка – на неограниченное время пользования квартирой. Она и создает проблемы при продаже жилья. 

Временно зарегистрированное лицо можно выписать без его ведома, подав заявление в МФЦ или орган учета регистрации. Постоянно прописанного жильца без согласия выписывают через суд при наличии веских оснований.

Кого нельзя выписать без согласия

Без согласия нельзя выписать тех граждан, кто получил право проживания вне зависимости от смены собственника. Если такой человек добровольно даст отказ от регистрации, то новый собственник должен предоставить ему жилплощадь. 

Это касается следующих категорий:

  • Лица, получившие право на прописку согласно завещанию согласно п. 2 ст. 1137 ГК РФ.
  • Граждане, заключившие договор содержания с иждивением пожизненно (ст. 1 ГК РФ). Продавать такое жилье можно только, получив разрешение получателя ренты.
  • Жильцы, написавшие в момент приватизации квартиры отказ от доли, сохраняют право на пожизненное проживание в квартире.
  • Лица, вносившие паевые взносы в кооператив, если недвижимость относится к кооперативному дому.
  • Когда договор найма жилого помещения зарегистрирован в Росреестре, у нанимателя сохраняется право проживания в этом доме, даже если он там не прописан. 

Существует еще несколько категорий граждан, которые прописаны в жилье, но отсутствуют длительные сроки:

  • находятся в местах лишения свободы;
  • служат в армии;
  • долго лечатся в санаториях или в психиатрической больнице.

На них не приходят квитанции, но по возвращении эти лица могут восстановить постоянную прописку в жилье, даже если не имеют в нем доли. Чтобы узнать о подобном факте, необходимо проверить архивные выписки из домовых книг.

Выписка из домовой книги

Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире

Серьезных нюансов в оформлении сделок, где в квартире остаются прописанными продавец или другие лица, нет. Главное, эти особенности должны отражаться в договоре купли-продажи жилья.

Необходимые документы

Согласно ФЗ № 218 от 13.08.2015 пакет документации для заключения соглашения о купле-продаже следующий:

  • Удостоверения личности всех лиц, участвующих в сделке.
  • Договор купли-продажи недвижимости.
  • Свидетельство о праве на собственность или выписка из ЕГРН.
  • Документ-основание на право собственности продавца (свидетельство о праве наследования, предыдущий договор купли-продажи, приватизации или дарения).
  • Два заявления (от продавца к покупателю на переход и от покупателя на регистрацию прав собственности).
  • Квитанция оплаты пошлины.

Дополнительно могут потребоваться:

  • Кадастровый и технический паспорт объекта.
  • Разрешение на продажу недвижимости от супруга или из органов ОПД.
  • Одобрение банка.
  • Акт приема-передачи жилья (можно ограничиться договором купли-продажи, указав это в тексте).
  • Доверенность, один из собственников не может лично принять участие в сделке.

Не лишним будет запросить справку из ЖКХ о количестве прописанных граждан и отсутствии задолженности. 

Договор купли продажи

Составляется обычный договор купли-продажи, однако обязательно вносятся данные о лицах, прописанных в жилье в текущее время. Указываются четкие сроки, когда продавцы обязуются выписаться сами и выписать совместно проживающих лиц (при наличии). 

Если это лица с правом пожизненного проживания, то нужно указать их данные и основание для постоянной прописки. 

Договор купли-продажи квартиры (образец)

Регистрация перехода права собственности

Участники соглашения должны обратиться в отделение Росреестра или МФЦ, взяв с собой необходимые документы. Договор можно составить заранее, но подписывать его рекомендуется на месте. 

Там же заполняются заявления от продавца и покупателя о смене права на собственность. Госпошлина оплачивается в МФЦ. Сотрудник ведомства принимает бумаги, делает проверку и описывает их, поле чего передает копии описи сторонам.

Сроки и затраты

В ФЗ-218 установлены сроки процедуры госрегистрации:

  • Для отделений Росреестра – 7 рабочих дней;
  • МФЦ – 9 рабочих дней, так как учитывается время пересылки в Росреестр.

Через указанное время стороны, участвовавшие в сделке, обращаются за результатом. Сотрудники выдают им документы, переданные в день заключения сделки, а покупатель получает выписку из ЕГРН о праве собственности на квартиру.

Стоимость госпошлины за регистрацию – 2000 рублей (п. 22 ст. 33 333 НК РФ). Оплачивает покупатель, но стороны могут договориться и поделить затраты. 

Порядок выписки прописанных граждан

На выписку из квартиры дается срок, который указан в договоре купли-продажи. Прописанный гражданин и члены его семьи обращаются в МФЦ или орган регистрации (УВМ МВД). Есть два варианта выписки:

  • Прописка в другом жилье.
  • Аннулирование прописки (выписаться «в никуда» могут только совершеннолетние лица).

Заявление пишется каждым членом семьи. Вместо несовершеннолетних детей (до 14 лет) документ пишется родителем или опекуном.

Заявление о снятии с регистрационного учета

Заключение

Выписать не собственников из квартиры без их согласия можно через суд. Но за исключением указанных выше категорий граждан. Чтобы не оказаться в подобной ситуации, юристы советуют тщательно проверять документы на квартиру перед покупкой и запрашивать справки о наличии обременений.

Если у Вас остались вопросы, задайте их в комментариях и наши специалисты постараются Вам помочь.


Содержание
1. Возможна ли продажа квартиры с прописанным лицом
2. Какие могут быть причины продажи квартиры с прописанными людьми
3. Особенности оформления сделки, если есть прописанные лица в квартире
4. Порядок выписки прописанных граждан
5. Заключение
Панкова Ксения, Dominfo.ru
Автор статьи
Панкова Ксения
слежу на новостями
Комментарии:
Так же смотрите:
Законы РФМожно ли купить квартиру на материнский капитал у родителей ...
Многие молодые семьи не имеют достаточно средств для приобретения...
18.11.2021
19
Законы РФОсобенности покупки квартиры с несовершеннолетними детьми
Покупка квартиры с несовершеннолетними собственниками всегда зани...
05.10.2021
132
Законы РФМожно ли купить в ипотеку квартиру, которая уже в ипотеке - ...
Многие люди советуют не рисковать, если предстоит покупка квартир...
20.09.2021
83
Законы РФПокупка квартиры по доверенности - риски и важные этапы купл...
В сделках купли-продажи недвижимого имущества не всегда присутств...
04.10.2021
122