Покупка квартиры, в которой проживают арендаторы по договору

Квартиры, выставленные на продажу, сдаются довольно часто. Обычно квартирантов заранее предупреждают о предстоящей сделке, и они успевают найти новое жилье до ее заключения. Но если продавец скрыл факт проживания арендаторов по договору и не снял обременение с недвижимости до перехода права собственности, для покупателя это может стать настоящей головной болью.

Об опасностях приобретения такой квартиры рассказываем в статье.

Чем грозит покупателю обременение в виде договора аренды?

Если жилое помещение сдается внаем, по закону его владелец обязан заключить с квартиросъемщиком письменный договор об этом. Он может быть краткосрочный (на срок до 1 года) и долгосрочный (до 5 лет). Во втором случае он подлежит государственной регистрации (ст. 674 ГК РФ), в результате чего в выписке из ЕГРН появляется информация об обременении в виде аренды. Но даже если договор не зарегистрирован, это не отменяет права нанимателя.

Наличие обременения в виде аренды (найма) жилого помещения не препятствует продаже объекта недвижимости и регистрации перехода права собственности, но есть одно «но». Если продавец не расторг договор найма до продажи квартиры, новый собственник не имеет права выселять квартирантов до истечения его срока. К нему переходят не только права, но и обязанности по отношению к нанимателю. Он не может по собственной инициативе расторгнуть соглашение или изменить его условия (ст. 675 ГК РФ). В случаях, когда срок договора не указан, он считается заключенным на 5 лет.

А теперь представьте, что квартира куплена для личного пользования, а квартиранты не собираются съезжать. Выселить по закону их не получится, придется только договариваться.

Покупатель также имеет право предъявить претензию в судебном порядке, но не арендатору, а бывшему собственнику. В ситуации со скрытой арендой суд может признать договор купли-продажи недействительным со всеми вытекающими последствиями.

Как не купить квартиру вместе с жильцами?

1. Проверьте зарегистрирован ли договор аренды (найма) зарегистрирован, заказав выписку из ЕГРН. А затем проследите, чтобы перед сделкой обременение было снято.
2. Опасайтесь ситуаций, когда договор не подлежит государственной регистрации, или подлежит, но собственник этого не сделал. Учитывая, что рынок аренды жилья в нашей стране по большей части находится «в тени», такую ситуацию исключать нельзя.
3. Во время просмотра выясните, не сдается ли квартира. Если сдается, потребуйте и внимательно изучите договор аренды на предмет условий его расторжения. Потребуйте, чтобы он был расторгнут до сделки. Для большей уверенности попросите сделать это в вашем присутствии и сохраните хотя бы один экземпляр этого соглашения.
4. Если заподозрили, что продавец скрывает наличие квартирантов, постарайтесь получить информацию из независимых источников, например от соседей.

Вывод

Чтобы не купить квартиру с обременением, закажите полную проверку объекта недвижимости на сайте «Доминфо». Мы проверим его на юридическую чистоту по 27 базам, начиная с 1998 года, и представим экспертное заключение по всем возможным рискам. Мы стремимся, чтоб ваша покупка была не только выгодной, но и безопасной.

В тему:

1. Аренда квартиры легально – есть ли смысл?
2. Альтернативная продажа квартиры – зачем мне это надо?
3. Квартира куплена предыдущими жильцами в ипотеку

Остались вопросы? Пишите в комментариях, специалисты Dominfo оперативно на них ответят.